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第四部分 项目写字楼可行性研究 一、写字楼开发与项目总体开发的关系 写字楼与项目总体开发中，在比例调配适度的情况下，对整体项目有形象支撑、扩充品牌的作用。其开发的关系主要依据市场的需求及项目总体定位而论。写字楼的开发必须具备成熟或预期成熟商业配套的支持，在以住宅为主体的开发模式下，如市场对写字楼有一定需求，则可适当开发写字楼，但须注意两点：控制开发量及分区独立，以此才能保证写字楼的市场定位概念与项目整体不相冲突，商务氛围与住宅小区不相干涉。另须考虑项目与中心区的距离及写字楼市场的竞争情况，以确定专项开发的可行性。 二、惠阳写字楼开发宏观市场环境 1、惠阳区写字楼市场供应及特征分析 目前惠阳写字楼市场近乎空白，充当临时性写字楼的物业有富景大厦、锦惠大厦等，均为惠阳知名的高层建筑，本为住宅项目，如今大部分企业、公司租来充当写字楼用，另一所谓的纯写字楼金海港（金叶酒店旁边）也是后期多层住宅改造而成。 当前，在建的写字楼物业中，体量最大最知名的为新中心区的世贸广场，预计07年底投入使用；其他有三、四个位于老城区的小型写字楼亦在启动。 秋长片区，写字楼市场更是空白，商务概念均为厂房办公模式，商业配套亦处于小店面经营的阶段，而项目所在片区周边10公里内几乎是一片荒无。 2、惠阳区写字楼市场需求及特征分析 随着惠阳大经济的腾飞，众多商家企业来惠阳考察投资的行为极为频繁，目前市场对写字楼的需求极为庞大，而写字楼在市场又为空缺，绝大部分企业均租用高层、多层的三房及四房来办公用，物业的条件要求为通风、采光、网络配备、室内基本装修，保证亮洁、户型方正、周边具足商业配套、交通地位便利。 3、写字楼客户行业分布分析 惠阳当前的企业租凭办公片区集中于惠阳老城区。惠阳主要产业有房地产、制造业（印刷包装、服装皮革与纺织、电子、金属材料、橡塑石化、钟表工艺等），第五部分 项目整体物业定位 一、项目分析 1、项目区位及区域概况 项目地处惠州市惠阳区秋长镇东北部，属惠阳区的核心区位，地块紧邻惠淡路，是惠州到惠阳的必经之地。项目所在区域到周边各地交通比较方便，与其它各市之间有较多干线相连，方便快捷。 2、项目地块分析 2.1.土地面积及其红线图 项目用地面积为：612580平方米 2.2.地质地貌状况 项目地质土壤肥沃，地质较为疏松；整个地块地势较为平坦，局部有一定的高差，有一些小山头，最大高差在5-8米。 2.3.周边的建筑物 目前项目地块周边基本上无建筑，仅有非常少量的自建房。 2.4.绿化景观 项目地块植被资源丰富，绿化面积大，空气环境好。 2.5.自然景观 项目自然景观非常丰富，地块内有山有水。 2.6.环境污染状况 项目地块及周边环境非常好，无污染，空气指数高。 3、对外交通 4、项目规模 项目占地612580平方米，容积率不大于1.5，总建筑面积达90万平方米。规模之大，相当于整个惠阳区05年的销化量2倍。 5、项目SWOT分析 5.1.优势 ◇区位属性的优势 项目位于惠阳城区北部，行政区划属秋长镇，是惠阳至惠州的必经之地，环境优美，符合该市场发展特点（大盘化、郊区化）。 ◇交通便捷的优势 地处城市中心发展东西主轴上，交通便利，紧邻惠淡大道，距惠阳区中心仅为10-15分钟车程；深汕高速公路出入口与本项目用地距离较近，交通非常便捷，出行深圳、东莞、汕头等地的非常便利。 ◇项目的规模优势 项目用地61万平方米，建筑面积超过90万平方米，规模优势非常明显。 ◇项目景观资源的优势 项目地块有山体、湖泊，植被保存较好，空气清新，自然景观资源非常丰富。 ◇项目地块地形、地貌的优势 山体植被物种丰富，恰当利用可降低绿化成本；山坡、地势起伏，可布置成错落有致、层次感强的建筑，使得项目空间感更强。 5.2.劣势 ◇地块离目前惠阳的经济中心稍远 ◇目前周边道路及公用配套设施还不够完善 ◇配套缺乏 ◇片区生活氛围不足 5.3.机会 ◇项目开发时机的机会 目前片区内无明显的竞争对手及企业资源，项目开发有较大的机会点；同类产品市场供应量少，项目规模小，产品档次低。 ◇中海壳牌将会带动惠阳的消费 ◇2006年3月31日李嘉诚和记黄浦与惠州港正式签约 ◇深圳地铁3号线延伸到惠阳（香港大公报、南方都市报有相关报道） 5.4.威胁 ◇城市化进程速度相对较慢 城市集中供暖、管道液化气、排水等市政配套不到位。 ◇惠阳大城区的竞争威胁 半岛一号、东方新城等中高档项目的上市或即将上市。 ◇城市消费力有限 5.5.项目SWOT小结 本项目的项目规模与景观地段为该项目创造了先天良好基础，市场需求的相对旺盛且高档次的高端产品较为稀缺，为该项目提供了市场发展良机，但该项目在整体规模与市场接受度上又存在一定的尝试性风险。 本项目须在产品上有一定创