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FINANCEECONOMY 金融经济 中国住房价格的影响因素研究 戴维谢德军 (南方科技大学，广东深圳518000) 摘要：本文从人口、政策以及民众的消费行为心理三个 引起中国住宅价格变动的原因；第四部分针对我国房价现阶 方面论述了房价上涨的原因，从人口增长的预期来看，我国 段的特点及其引起其变动的原因提出相关建议；第五部分对 各大城市每年新增的住房用地面积完全可以甚至远超额满 未来房价的变动趋势做预测。 足当地新增人口的刚性用房需求，从我国现阶段的实施政策 二、中国房价的发展变化特点 来看：宽松的货币政策及地方政府的所实施的土地财政是推 中国地大物博，各省市级不同区域有其自身发展的独到 高房价的主要原因，从民众的的消费心理来看，传统文化如 特点，介于此，本文选取了以北京、杭州和乌鲁木齐三个城市 居者有其屋及风水思想对人们的购房行为产生了潜移默化 分布代表了中国一、二、三线城市的经济发展水平。首先，本 的影响。针对引起房价上涨的诸多原因。本文提出了相关建 文以房价销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格 议，并对这些因素在未来5年内的发展变化做了一个预期， 指数来描绘房地产市场的综合价格变化情况，其次，以土地 由此得出，在未来5年内，一线城市的房价增长放缓，二三线 出让宗数、土地出让面积以及土地出让成交价格来反应土地 城市的房价由于热钱的流出及相关政策的转型。会出现下跌 交易情况，最后，以房屋开发企业的个数，企业平均从业人数 的趋势 以及房地产企业营业利润的变化情况作为反应房地产开发 关键词：货币政策；土地财政政策；消费者心理 企业经济变化情况的指向标。 第一，单从房地产市场的综合价格来看，2cH02年起中国 一、简介 房屋销售价格、土地交易量全面上涨，北京、杭州、乌鲁木齐 中国自房改以来，住房价格一路高歌猛进，特别是近几 的房屋价格销售指数分别在2007，2005及2006年达到最高 年来的疯狂爆炸式增长，使得住房价格一度成为全民关注的 点，之后开始出现反向下跌，2008年的全球金融危机，我国的 焦点。在中国特有的‘特色社会主义经济’的大背景框架下， 房地产市场也未能避免，北京及杭州房价出现明显下跌，但 到底是什么原因推动了住房价格的上涨? 紧接着国家四万亿政策的出台，稳住了房价的下跌趋势，09 自上世纪80年代起，国内外已有不少专家学者对引起 年之后，全国的商品房住宅价格开始反弹。土地交易价格指 住房价格变化的原因做了多方位的研究与探讨，认为住房价 数基本尾随于房地产价格销售指数的波动趋势，保持了同步 格的波动主要受到以下几个因素的影响。1．人口是住房的 的增长及下跌，而房屋租赁价格指数却与房屋价格的销售指 最终消费者，其发展变化对住房市场的影响举足轻重．Man— 数的呈现相反的波动趋势，这一点在北京市表现的尤为明 kiw锄d 显。从1999年到2008年，在北京市的房屋销售价格基本保 Weil(1998)认为，住房价格与婴儿潮存在强烈正相 关，婴儿潮的消退将导致20年后适龄购房人口的急剧下降， 持长线增长趋势的前提下，其房屋的租赁价格指数一路下 而这将对住房市场造成不可逆转的打击，该文预测1987年滑，2009年达到最低点，之后，与土地交易价格指数与房屋销 售价格指数一起反弹，同向增长。 一2007年，美国住房价格将会下滑47％。2．住房政策的转 变。陈洪波、蔡喜洋认为德国之所以能保持房地产市场的稳 第二，各城市土地成交的面积、宗数及价格一直都处于 定健康发展，很大程度上得益于其成熟发达的住房租赁市 不稳定的波动状态，如2005年，北京、浙江及新疆的土地成 场、社会保障住房的供给，中低收入阶层的房租补助