山东烟台融科林语项目二期销售策略汇报38p2011年高层推售策划.pptVIP

* 融科·林语二期销售策略汇报 谨呈：产联发并融科智地 报告前言 本次报告共分两个部分柒个章节 第一部分：市场及客户分析 第二部分：推盘原则与蓄客方式 第三部分：二期价格策略 第四部分：开盘前准备工作 第一部分 市场及客户 一、市场整体消化情况 二、上年度竞平价格与本项目价格对比 三、本年度潜在竞品及现行价格分析 四、二期储备客户分析 动态特点： 从四年预售量分析，由于2008年受金融危机影响，市场消化量在16万平米，其它三年开发区市场消化量基本在40万平米左右。 本项目二期接近10万平方米，约为开发区年消化量的25%，总量不小。 市场整体情况 开发区近年房屋预售总量变化 市场整体情况 2010年市场主要项目成交量体 动态特点： 销售最多的为海信慧园，约占整体市场份额的23.3% 另外销售较多的俞景华城为旧城改造项目，价格较低 融科林语销售量占总体市场份额的11% 竞品价格对比 主要竞争项目价格变化 分析说明： 开发区主要竞争项目销售价格的变化幅度较大，因此分为上述四个阶段分别予以阐述，可以更清晰了解市场变化 对比竞争项目价格需要我们从动态的角度分析，近18个月开发区价格变化大致分为四个主要阶段 1、2009年前三季度（市场回暖期） 2、2009年底至2010年中旬（上年度调控期） 3、2010年下半年（市场回暖期） 4、2011年一季度（本年度调控期） 主要竞争项目价格变化 1、2009年前三季度 海信慧园： 两梯六户高层：4100元/平米 两梯四户高层：4400元/平米 月光兰庭： 两梯六户小户型：3850元/平米 分析说明： 本阶段为开发区房地产的一个平淡期，房屋销售总量与价格增幅均不明显 竞品价格对比 主要竞争项目价格变化 2、2009年10月—2010年中旬 4267 7298791 1710.38 20 4060 7943218 1956.36 24 月光兰庭 4084 873830 213.97 2 3918 684242 174.64 2 香格里拉 458111927.09 117 45008151 77 海信慧园西区 均价(元/㎡) 总金额(元) 销售面积(㎡) 备案套数 均价(元/㎡) 总金额(元) 销售面积(㎡) 备案套数 09年12月8日～09年12月31日 09年11月9日～09年12月8日 楼盘 4032 1531916 379.95 5 4121 1451855 352.28 4 月光兰庭 4303 1540585 358.03 3 4258 922492 216.67 2 香格里拉 45968892.17 84 460815050.74 143 海信慧园西区 均价(元/㎡) 总金额(元) 销售面积(㎡) 备案套数 均价(元/㎡) 总金额(元) 销售面积(㎡) 备案套数 10年2月2日～10年3月4日 10年1月1日～10年2月1日 楼盘 从上述图表可看出，在2010年3月初新政公布之前，竞争项目销售势头依然良好，价格也在稳步提升，具体价格为。 海信慧园： 两梯六户高层：4400元/平米 两梯四户高层：4600元/平米 竞品价格对比 本案当阶段价格变化 2、2009年10月—2010年中旬 1#——4603元/平方米————（原计划4591元，增长0.26%） 2#——4755元/平方米————（原计划4624元，增长2.83%） 3#——5650元/平方米————（原计划5295元，增长6.7%） 4#——5740元/平方米————（原计划5350元，增长7.29%） 5#——5821元/平方米————（原计划5346元，增长8.87%） 6#——6223元/平方米————（原计划5472元，增长13.72%） 7#——6007元/平方米————（原计划5339元，增长12.51%） 8#——5758元/平方米————（原计划5352元，增长7.59%） 价格说明： 此阶段为5月22日至7月底 认购平均价格为5207元/平方米 竞品价格对比 3、2010年下半年 价格说明： 融科林语的成交价格基本在8月初已实现到5050元，之后因无足量产品推出，价格基本维持不变。 而月光兰庭在2010年年底正式推出二期，价格正式提升到5100元左右 2010年三、四阶段，融科林语进入产品空挡期，而时烟台整体市场回暖，价格提升较快，特别是海信慧园及月光兰庭，均在此阶段大幅提升了销售价格，并且取得了较好的销售业绩 竞品价格对比 价格说明： 从上表可以看出，竞争项目在2010年下半年均取得了300元左右的涨幅空间 而此时融科林语正处于产品空挡期，价格没有得到有效提升。 重点竞争