融科山东烟台养马岛地块全案策划及当期实施方案汇报82p2011年10月ARTDECO建筑度假休闲开发策略.pptVIP

第三部分 项目定位 三、产品定位 项目目标客群的价值关注点主要集中在立面、景观和外部空间、户型和物业服务等，项目开发在充分满足目标客群的价值关注点的同时，在控制成本的基础上，做足其他产品价值。 产品价值定位方向 ①建筑外立面——将ARTDECO风格延续至整个小区外立面的细节部分，特征应精致、鲜明、独特。 ②内外空间——内外双重景观品质打造，外享一线海景，内有区域精致的园林配套，楼间距舒适 ③室内外公共空间——合理规划配比，力求生活舒适、品质高端，强化购买使用率。 ④户型——强化户型优势，将其作为赢得区域竞争的最有力武器，在享受外景的同时，自身品质更为重要。 ⑤物业——维持高档社区的环境，必不可缺少的是配备高质物业管家。 ⑥工程质量——置业者现阶段较为关注的一个因素，消费者更相信大品牌的保障，应加强品牌强强联合的效应。 ⑦会所——首先展现在人眼前的建筑，其品质是消费者衡量未来小区档次的关键指标。 ⑧商业及配套——在市中心外配套齐全地区，可不作为主要因素，但是作为本案来说，商业及生活配套设施的完善极为重要。 第三部分 项目定位 三、产品定位 户型配比 根据目标客群的需求，以满足不同类型客户的置业需求，同时与区域内形成产品差异性竞争，建议一期户型配置如下： 75㎡ 4806 5.3% 小两居 100% 31.9% 32.5% 19.7% 10.5% 户型配比 98 ㎡ 34823 蓝田小三居或二变三 —— 107078 总计 88㎡ 11619 两居 110㎡ 21146 小三居 138㎡ 11254 大三居 面积区间 面积和（㎡） 户型 第二部分 项目条件分析 二、周边住宅版块分析 滨河生态区板块 养马岛前海板块 牟平城区板块 牟平区在2011年之前一直是烟台房地产市场的低迷区，并不受烟台当地人看好，当时区域内板块划分并不明显，但在国家半岛蓝色经济圈规划、养马岛知名度跟随龙湖进驻等种种政策及开发商的利好下，慢慢呈现出——由牟平区向海岸线逐渐过渡的阶梯发展趋势，从价格、品质上明显的呈现三等级分化发展。 ※区域板块分布 板块名称 典型项目 配套交通 景观配套 产品类型 ?容积率 总户数 养马岛前海板块 东海城 ?牟平区滨海路东侧，养马岛大桥西南方 ?东海城运动健康主题公园，养马岛等 ?商业、别墅、星级酒店、海景高层 ?2.8 2744 安德利迎海花园 牟平区通海路与滨海东路丁字口西 旅游度假区养马岛，健身游乐场，万亩林海 商业，高层住宅 2.23 976 天房檀珑湾 牟平区通海路与滨海东路丁字口东 省级旅游度假区养马岛、星水湾，五星级酒店，影视基地等 商业、高层住宅 2.90 1852 富丽紫金山庄 牟平区滨海东路南、鱼鸟河东、烟墩山西侧 五星级度假式酒店，企业办公会所和商业设施 别墅、多层，小高层、高层住宅 1.36 2626 滨河生态区板块 慢城宁海 烟台市高新区新安河东500米 马山寨游艇码头、养马岛高尔夫球场,河口公园 小高层，高层住宅 2.33 906 东华城市花园 牟平区北关大街西端848号 河萍公园、鱼鸟河公园 公寓、商业、高层住宅 2.22 1040 官庄豪庭 牟平区新城大街以北，官庄路以西 鱼鸟河森林公园 多层，高层，小高层住宅 1.65 4464 牟平城区板块 新潮瀛洲宁海 牟平北关大街和西郊路交叉路口东北侧 四季常绿万亩林海 多层、小高层住宅 1.8 1192 海伦国际 牟山路与工商大街交汇处 西关文化宫、龙泉温泉 小高层、高层住宅 3.1 1348 天成花苑 牟平区西至通海路，南至新建大街，北至工商大街 杨子荣广场 小高层、高层住宅 2.34 642 目前养马岛前海板块的产品供应以高层为主，总体供应量相对较大，龙湖的入市将带动区域品质向更高层次迈进。 第二部分 项目条件分析 二、周边住宅版块分析 ※区域板块典型项目基础分析 所属板块 项目名称 营销手段 销售均价 点评 养马岛前海板块 东海城 ?报纸、户外、网络、活动，较早的入市，外销 住宅7000，公寓9000 ?入市较早，起价低，外销起步较早，价格在今年拉高之后，销售速度趋缓。较之之前项目，品质的提升也是对项目的销售起着不少的作用，但重点是区域价值的带动。 安德利迎海花园 报纸，户外广告，网络。“日进斗金”进行蓄客，认筹2万顶4万房款 一期未开盘，均价6500左右 售楼处6.26日开放，7.9日开盘 天房檀珑湾 报纸、户外广告、网络、广播 6500左右 2010.10开始认购，去化速度较快，升值幅度较高 富丽紫金 搜房网，烟房网，广播 6000左右 一期5.15日开盘持续一个多月，去化率75% 滨河生态区板块 慢城宁海 网络，手机短信，户外广告 4