上海万科五玠坊高端项目开盘策略汇报50p2012年2月企划推广策略推售策略.pptVIP

推售策略 Part 4 全年整体销售均价：39500元/㎡ 全年19.4亿，满足净利率17.1%。 实现价格： 第一批一期：36000元/Pfm 第二批一期：47500元/pfm 第三批二期：41500元/pfm 均价：36000元/㎡ 均价：47500元/㎡ 第一批 第二批 第三批 上市时间： 第一批：一期 第二批：一期 第三批：二期 均价：41500元/㎡ 定价原则：合理价格入市，明星产品拉升项目价值；沿街资源较差产品，利用价格优势促进快速回现。 　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合计 推盘量 　 　 一期100　 一期20 二期110 230 销售计划 签约指标 　 　 65 25 10 8 32 27 10 5 2 184 推售策略 Part 4 货量范围： 12# 14# 15# 16# 13# 11# 10# 9# 5# 6# 7# 4# 2# 3# 1# 一类资源 二类资源 二类资源 三类资源 四类资源 四类资源 景观资源排序原则： （1）南向景观优于北向景观； （2）西面景观优于东面； （3）临车库、临路、临商业、临不利因素（高压线、媒体调压站等）相对较差。 定价参考： 一类资源：47092元/pfm 二类资源：42000元/pfm 三类资源：35428元/pfm 四类资源：34227元/pfm 38500 39500 38500 41000 40500 49000 48000 47000 39000 38500 36000 35500 35000 34500 34000 26# 24# 21# 43500 44000 40500 面积段 单价 总价段 240㎡ 32240 770万 280㎡ 36000 1000万 325㎡ 47500 1500万 总价1000万以下房源：50套，其中一期1000万以下占了38%。 公司支持 Part 4 1、示范区开放条件（4月份） 红线外形象面提升（高青路、杨南路沿街改造；东明路绿化） 优化成本后的柯凯示范单位交付 示范区景观完善 商业整体落架及包装 会所功能区设施到位 确定商业业态及会所运营模式 2、限购限贷解决方案 分期付款（迫于政策压力，上海众多楼盘采用分期付款来促进成交。） 线下签约（浦东星河湾采用线下签约，促成80余套成交） Part 2 Part 3 Part 1 报告内容 Part 4 Part 5 客户分析和总结 五玠坊运营策略及公司支持 高端市场及竞品分析 营销大策略（蓄客策略、推广策略） 价值点梳理及产品建议 开盘蓄客策略 Part 5 开盘 营销阶段 4.14 5月初 【首批开盘蓄客阶段划分】 示范单位开放 4.7 售楼处开放 4.7日之前 第一阶段 网络软文 老客户维系 4.7-4.14 第二阶段 媒体正式启动 线上线下拓客 翡翠卡筛客 4.14-开盘 第三阶段 认筹锁客 价格测试 首批开盘 营销策略——蓄客 Part 5 年度蓄客策略核心 深耕浦东区域 外拓区域为辅 首批圈层客户深度挖掘 后续客户延伸 浦东客户 工作区域 东方路户外 陆家嘴电梯框架 陆家嘴、外高桥、张江企业 数据库 深耕浦东区域 外拓区域为辅 浦东客户 住宅区域 浦东高端 客户场所 DM直投 联洋社区巡展 数据库 一二手门店资源 巡展 数据库（高尔夫、顶级车主4S） 派单、抄车牌 浦东以外市区 客及外地客 巡展 活动邀约（翡翠会温州籍客户） 小型推介会 数据库（商会） 4 大维度拓客 首批客户重点在于锁定浦东区域客，随区域影响力建立，后续客源逐渐将客户重点由区域内向全市及以外区域。 开盘蓄客策略—深耕浦东 深挖圈层 Part 5 根据目标客户的居住情况，针对重点区域进行针对性推广（可投放数约150000+份）， 进一步积累客户资源 重点居住区 针对联洋、小陆家嘴区域中高端住宅项目进行社区定点投放 经济型别墅 针对项目辐射区域经济型别墅项目改善型客户进行推广 面积升级客户 深挖针对三林及周边地区面积改善型客户 重点竞品项目 针对五玠坊项目及万科品牌主要竞品——仁恒集团旗下项目进行客户拦截 营销策略——蓄客 Part 5 社区直投计划 DM直投 配合数据库公司，对区域内高端项目业主进行DM直投、推广五玠坊项目，拓展客户资源 中介门店联动 联动区域内主营高端项目的中介门店，针对业主及租客进行推广，深度挖掘高端客户资源。 亲子活动 与与区域内重点学校（小学、幼儿园）合作，举办冠名的亲子活动，吸引潜在客户参加 推广动作 营销策略——蓄客 Part 5 工作区域推广计划 外高桥区域 外贸、进出口加工企业为主，