山东烟台葡醍海湾项目成功模式案例分享报告182011年.pptVIP

烟台龙湖葡醍海湾成功模式研究 世联怡高烟台公司 2011年8月4日 数字龙湖 龙湖在烟台取得填海地块8000亩，为烟台单盘最大项目，首期动工45万平米 从2010年8月底拿地到实现销售，历时11个月。 11年7月30、7月31日两天连续开盘，两天销售1500多套。销售额约25亿。 8000亩 11个月 25个亿 项目位置：牟平区养马岛前海区域（填海地块） 总占地：8000亩 项目定位：度假地产，城市综合体 开发周期：8-10年 拿地时间：2010年8月30日 地价：共49亿(A\C地块) 开发顺序：由西向东（A到C地块） 龙湖葡醍海湾项目位于烟台市养马岛（烟台旅游度假区，规划为北方商务休闲第一岛），距烟台海云台项目约30公里。 A地块 B地块 C地块 龙湖葡醍海湾 项目概况 养马岛 一期占地：45万平米 一期建筑面积：36万平米 容积率：0.76 产品类型：独院、温泉小院、叠院 装修情况：叠院（硬装1500元标准）、温泉小院（软装3000元） 物业费：4.6元/平米 A地块2028亩 一期范围 项目概况 价格 葡醍院落（叠院） 颐和墅（独院） 四季小院（温泉小院） 合计 上叠 中叠 下叠 南院 北院 A1/A2 100㎡ 163㎡ 196㎡ 265-285㎡ 267-289㎡ 45-76㎡ 382套 382套 382套 208套 208套 174 1736 66% 24% 10% 套均总价 110万 130万 145万 350万 90万 单价均价 1.1万/㎡ 8000元/㎡ 7400元/㎡ 13000元/㎡ 1617 销售率 100% 80% 80% 93% 开盘情况 一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。 烟台龙湖葡醍海湾成功模式概述——“9”连环步法，环环相扣，步步为营 “9”连环步法 第1环：土地获取：贯彻龙湖集团”山海湖”度假地产战略的拿地策略 第2环：顺势而为：占领拥有稀缺资源以及政府规划优势 第3环：运营为王：唯快不破 第4环：规划造梦：度假地产的丰富配套，给客户营造美好预期 第5环：产品突破：总价控制合理，“创新”产品形态与主流产品竞争 第6环：园林景观：“五重景观”移步易景 第7环：抢占客户：“掠夺式”客户资源抢占 第8环：推广造势：节奏紧密的“体验式”营销 第9环：价格战略：挤压式销售 1、战略导向 2、机会主义 2010年以来，龙湖地产获得多幅度假地产地块。是‘区域聚焦多业态’战略的深化，也是契合地方产业升级的全新探索。 烟台市自2009年开始引进一线开发商，公司与市政府沟通多次，为后期优质地块的获取储备大量机会。 养马岛区域尚未出让土地，吸引大开发商是该片区的主要方向。 烟台市场不限购，且处于房地产市场量价上升期，客户支付能力强但购房成熟度低，存在较好的市场机会。（市场空间大，风险低） “9”连环步法 a、土地获取：贯彻龙湖集团度假地产战略的拿地策略 养马岛 北方商务休闲第一岛 随着“北方国家海岸计划”的实施，依托金山港万亩自然海湾和万亩金沙滩的养马岛湾，2010年后将建成“东方水城威尼斯”、“国家礁石海岸”，以独具特色的旅游设施和文化，打造“中国北方商务休闲第一岛”品牌。 1、稀缺资源 2、区域规划支撑： 烟台城市发展方向“向东”并且市场也有一股“东部热”。 借势政府“规划改造养马岛”的东风，可以说养马岛给了龙湖机会，反而言之龙湖的进入也造就了养马岛的地价升温； 占领稀缺资源，例：江、河、湖、海、山； 处于城市发展方向上； 土地性质本为“旅游地产”与龙湖的拿地方向契合； b、顺势而为：占领拥有稀缺资源以及政府规划优势 “9”连环步法 1、快速拿证、快速销售 项目获取前即与当地政府建立好关系，为后期的快速解决困难提供保障。 拿地之前就做好规划，保证了拿地后迅速取得相关证件。 在不具备办证条件下，通过前期铺垫良好的政府关系实现7月30日取得预售证。 首次开盘超过千余套，通过折扣挤压，迅速回笼资金。 “9”连环步法 2、实现“现金为王” 项目土地A\C地块合计6000亩，总地款49亿，合同分期签订及地价款的分期支付；A\C三个地块只支付15亿保证金，B地块规划同步实现，形成市场影响力； 首次开盘超过千余套，通过折扣挤压，迅速回笼资金约16亿（至8月3日），回平成本。 C、唯快不破 葡醍海湾顺应养马岛整体规划，集301疗养院、800亩影视基地、五星级酒店、森林公园、帆船码头、温泉码头、葡萄庄园等，营造了项目未来的美好前景 a、土地规模大，可实现的规划功能全，市场预期较好； b、借养马岛“北方论坛”之势，给客户一种能够实现的预期； d：规划造梦：度假地产的丰富配套，给客户营造美好预期 “9”连环步法 私家小院 CBD商务区 森林公园 水上别墅 游艇码头 滨