山东胶州房地产项目市场调研风险研究报告652010年.pptVIP

胶州调研情况汇报 投资发展部 2010-6-7 一，胶州市基本区位 二，胶州市经济发展情况 三，胶州市人口发展情况 四，胶州市基本规划情况 五，胶州市房地产业发展情况 一，胶州市基本区位 1，胶州市地理位置 2，胶州市区位优势 3，胶州市的自然条件 1，胶州市地理位置 胶州市位于山东省东部胶州湾畔，东临黄海，与青岛隔海相望，是青岛市的卫星城市。总面积1210平方公里。 2，胶州市区位优势 1）胶州市地处东北亚经济圈，可以受到日本、韩国的经济辐射。 2，胶州市区位优势 2）胶州市地处胶济经济带和沿海经济带的交叉点，处在青岛辐射的紧密层。 2，胶州市区位优势 3）胶州市地处胶州湾腹地，有济青、青兰、环胶州湾、同三4条高速公路 ；2条国道；胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线4条铁路 ；距离青岛流亭机场30公里，有高速直达；距离黄岛国家级开发区40分钟车程，未来可由黄岛通过海底隧道和跨海大桥直达青岛市中心。 3，胶州市的自然条件 属暖温带季风区半海洋性气候，四季分明。年平均气温13℃ ，年平均降雨量680.5毫米，无霜期210天。 总面积1210平方公里 ，海岸线长约25公里，沿海滩涂5.6万亩 历史上无记录重大自然灾害 二，胶州市经济发展情况 1，经济总量 2，经济增长率 3，经济结构(产业结构比例、支柱产业） 4，民众富裕程度 5，政府财政富裕程度 6，产业结构发展规划 1，胶州市经济总量 2，胶州市经济增长率 2，胶州市经济增长率 通过对胶州市经济增长的分析，可以看出，胶州市的经济发展在2003—2007年处于一个快速发展的阶段，平均经济增长达到了22.67%，远高于同期中国经济的增长率；在2007年后，受到金融危机等影响，胶州市的经济发展的增长速度慢慢放缓，2009年的经济增长率为8.65%，略低于同期全国的8.7%的经济增长。 3，胶州市产业结构和支柱产业 3，胶州市产业结构和支柱产业 3，胶州市产业结构和支柱产业 胶州市拥有纳税企业7000多家，其中外资企业1100多家，规模以上企业910家，销售收入过亿元企业337家。发展形成了机械装备、食品加工、服装鞋帽、木器家具四大支柱制造业集群，主营业务收入占全市规模以上企业的70%以上。 4，民众富裕程度 A，城乡居民储蓄存款余额 4，民众富裕程度 B，城市居民人均可支配收入 4，民众富裕程度 C，社会消费品零售额 4，民众富裕程度 D，人均消费性支出 4，民众富裕程度 通过对城乡居民储蓄存款余额、人均消费性支出、城市居民人均可支配收入、社会消费品零售额等指标的分析，同样可以看出胶州市居民的消费能力在2005—2007年增长最快，2008年之后的富裕程度增长速度逐步放缓。 5，政府富裕程度 A，地方财政一般预算收入 5，政府富裕程度 B，地方财政一般预算支出 5，政府富裕程度 通过对胶州市政府的地方财政收入和支出分析可以看出，2005—2007年政府的财政收入和财政支出增长是比较快的。财政收入和支出的增长速度在2007年之后一直处于放缓的状态。 三，人口发展情况 1，人口总量和人口增长率 2，社保人口 3，人口结构 4，人均汽车保有量 5，城市用电量 6，城市用水量 7，供暖面积 1，人口总量和人口增长率 胶州市常住户籍人口的数量比较稳定，2002年为76万人，2009年为80万人，增长率十分缓慢。流动人口，暂时无法查到，目前全部人口为110万人。 2，社保人口 无法查到 3，人口结构 胶州市从上世纪90年代初期开始进入老龄化社会。2008年底，胶州市60岁及以上人口和65岁及以上人口分别为12.4万人和9.1万人，占总人口比重分别达15.58%和11.42%，大大超出了国际规定的老年人口比例占总人口比例10%即进入老龄化社会的标准，说明胶州市已从轻度老龄化向重度老龄化转折。 3，人口结构 1、老龄人口发展迅速，远超过人口增长速度。 2、高龄老人增长迅速，老年人口高龄化趋势明显。 3、城乡老龄化倒置显著。农村老龄人口高于城镇老龄人口。 4、女性老年人口多于男性。 5、老年空巢家庭增加，传统家庭养老模式受到冲击。 6、老龄人口发展与经济发展不同步，出现“未富先老”现象。 3，人口结构 胶州已经进入人口老龄化社会，未来的经济发展和社会保障都会受到影响，对房地产市场也会有一定的负面影响，这需要我们持续关注这一现象，并在适当的时机做出应对。 4，人均汽车保有量 无法查到机动车保有量 5，城市用电量 5，城市用电量 A，工业用电 5，城市用电量 B，居民用电量 5，城市用电量 通过对胶州市工业用电量和居民生活用电量的分析可以看出，胶州市的工业发展速度在2007年后一直放缓，甚至在2009年出现了负增长；居民生活用电量的增长在2