我国房地产市场中政府调控的效应分析.pdfVIP

第 23 卷第 5 期 徐 州 工 程 学 院 学 报 ( 社 会 科 学 版 ) 2 00 8 年 9 月 V ol . 2 3N o. 5 Jour nal of Xuzh ou In st itut e of T echn olog ( Social Scien ces E dit ion) SEP 2008 我 国 房 地 产 市 场 中 政 府 调 控 的 效 应 分 析 俞 露 ( 南京大学 经济学院, 江苏 南京 2 10093) 摘 要: 文章从土地 出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策和住房保障政策这 四个方面, 对政府调控对房地产市场 的影响进行了效应分析, 并就政府调控对社会福利 的影响和政府调控效 应产生的原因进行了探讨和阐释, 以期通过理论和实证 的研究, 为规范政府条调控制行为、促进房 地产市场健康发展和提高居民生活条件提供一种科学思路 。 关键词: 房地产调控; 政府干预; 调控效应分析 中图分类号: F 293. 3 文献标志码: A 文章编号: 1674- 3571( 2 008) 05- 0028- 05 改革开放以来, 随着我 国工业化与城市化进程 用 的整治。2002 年 5 月, 招标拍卖挂牌 出让 国有 的不断推进, 我 国房地产市场得到了迅速 的发展与 土地使用权规定 叫停 了土地协议出让方式, 要求各 壮大 。在住房制度改革推进、国民经济增长和住房 类经营性用地必须以招标 、拍卖或者挂牌方式进行 需求增加等因素 的推动下, 近几年我 国房地产业保 公开交易。从 2004 年 开始, 政府 对土地 出让采取 持了较快速度的增长, 部分城市的房地产价格甚至 了从紧从严 的管理政策, 要求加大土地供应调控 出现 了持续 的非正常上涨。据统计, 2000 年 以来, 力度, 适时调整土地供应结构, 加大对 闲置土地 的清 我国商 品房 和 商品住 宅平 均销 售 价 格增 幅超 过 查 。从调控效果来看, 政府对土地供给 的严格控制 10% 。2005 年一季度, 全国商品房平均销售价格 同 对房地产 的土 地 购置 和 开发 规 模产 生 了一定 的 比增长 12. 5% , 其 中住宅售价 增长 13 . 5% 。全 国 影响。 35 个大 中城市的住宅销售价格一季度 同比上涨 10. 1. 土地购置面积在急剧增加后呈下降趋势 。从 5% 。2007 年 3 月, 全 国 70 个大中城市房屋销售价 土地开发情况来看, 以上海市为例, 2003 、2004 年, 格同比上涨 5. 9% , 到 2 008 年 1 月, 这一数 据高达 上海市出现 了购置土地面积大幅上涨的情况, 土地 11. 3% 。针对我国房地产市场价格非正常上涨、供 购置面积由2001 年 7390283 平方米增加到 2003 年 给结构失衡、房地产资源配置不合理等 问题, 政府从 的 14 6909 82 平方米( 见 图 1) , 增幅达到 9 8. 79% , 而 土地 出让管理、房地产信贷管理、税收政策和住房保 这一情况恰好发生在相应的土地调控之后 。从紧的 障政策等方面, 对房地产市场进行 了调控干预 。这 土地出让政策在一定程度上加剧 了房地产开发商对 些旨在平抑房地产价格、稳定房地产市场 的政府调 土地越来越难获得 的预期, 于是在政策调控 的实 控对我国房地产市场产生 了较大的影响。 施过程 中, 开发商加快对 有争议 的土地 的开发, 地 一、近几年政府调控对房地产市场 的影响 产投机 、寻租行为异常活跃, 房地产开发商大量购置 ( 一) 从紧 的土地 出让政策 与土地购置 的成本