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城市化进程中小城镇用地开发量优投资策略问题研究 孟力，王月，于守洵 沈阳工业大学管理学院，沈阳，I10023 menliweida@vip．sina．corn 摘要：本文根据实物期权理论与方法，建立了土地 决策指标对投资项目进行决策，由于这种方法忽视 开发最优投资策略数学模型，分析了利率的变化对 了在土地开发投资过程中所隐含的诸如延迟开发、 投资策略的影响，研究了最优投资时机和最优投资 终止开发、扩大或压缩投资规模等机会价值的认 成本问题，通过计算示例，重点采用仿真计算模拟 识，所以往往低估了所要开发的土地价值旧{’。 方法，说明了如何确定土地开发最优投资策略。论 本文根据实物期权理论与方法，建立城镇用地 文所做工作对我国城市化进程中解决小城镇用地 开发最优投资策略数学模型，分析利率的变化对投 合理开发问题具有一定的理论实践指导意义。 资策略的影响，研究最优投资时机和最优投资成本 关键词：实物期权，土地开发，最优投资策略 问题，通过计算示例，重点采用仿真计算模拟方法， 说明如何确定土地开发最优投资策略。论文所做工 1引言 作对我国城市化进程中解决小城镇用的合理开发 问题具有一定的理论实践指导意义。 ， 城市化与工业化是我国实现现代化历史进程 中的必由之路。实施城镇化战略，推进城镇化进程， 2问题描述 是“十五，，J计划纲要提出中的重大战略举措。改革 开放以来，我国的城市化进程明显加快：1978年， 土地开发是一项投资成本高、风险大的项目， 投资具有不可逆转性。土地开发机会价值可以用下 全国建制镇仅2850个，城市化水平为17．92％；到 式表示： ， 1990年，全国建制镇达11935个，城市化水平为 26．4l％，增加了约8个百分点；到2001年底，全 ’W=max[U一足，0】 国建制镇上升到20312个，城镇人口为4．806亿人， rS幻一 其中：w为土地开发机会价值，也就是美式期权买 城市化水平达37．65％，增加了约11个百分点，基 本达到了1998年世界发展中国家平均水平。与此权的价值；K为土地开发的投资成本或土地开发强 同时，城镇面积不断扩大，据原国家土地局对上海 度，也就是实物期权的执行价格；【，为土地开发可 带来的未来使用年限内土地净收益(土地净租金) 等24个大中城市的调查，1980年比1950年，建成 区面积净增1165．5平方公里，平均年递增3．4％；的现值(按无风险收益率i贴现；U-K即为土地开 发的净现值，也就是实物期权标的物土地的当前市 1995年与1980年相比，建成区面积净增1406．6平 方公里，平均年递增4．5％。目前，我国城镇化水 场价格；to为土地实施开发的日期或时机，也就是 实物期权的到期日。 平依旧较低，在未来相当一段时期内，随着经济的 下面研究土地开发最优强度和开发时机问题， 发展与社会结构的调整、城镇人口的增长以及人民