非文物古建筑价值评估初探.pdfVIP

2005 Q际筐盥亘巫鲴 2 非文物古建筑的价值影响因素 古建筑价值评估的全部困难均源于古建筑是建筑又非建筑、是文物又非文物的特殊性。单就纯 文物而言，无论夏鼎商彝、春秋漆器、战国编钟、秦砖汉瓦、唐三彩、宋版书、元青花、明代家 具、宣德炉、康熙粉彩、乾隆珐琅彩、历代碑帖字画，几乎均只具观赏性、学术性、收藏性和投资 性，很少实用性。而各类古建筑则除具有程度不等的上述各种属性外，更拥有普通房地产的最基本 特性，即不可移动性和作为居住或经营场所的实用性。 由此，非文物古建筑价值的影响因素可分为普通房地产价值的影响因素和文物价值的影响因素 两大类。对于前者，房地产估价师都很熟悉，房地产价值的影响因素可分为房地产自身因素、环境 因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素等。进一步的分析可知， 其中涉及房屋座落区位、土地面积形状、结构完损等级、建筑式样风格的房地产自身因素，涉及大 气、水文、视觉、噪声状况的环境因素以及涉及人口数量、素质和家庭规模的人口因素，是单纯影 响房地产价值的因素，而其余经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素几项则既能影 响古建筑的房地产价值，也能影响古建筑的文物价值。例如，归属于经济因素的居民收入水平、社 会因素的政治安定状况、行政因素的占建筑上市政策、国际因素的海外投资热衷度、心理因素的古 文化情结等，均会对古建筑中的文物性价值产生明显的影响。 上述普通房地产的价格影响因素远非影响古建筑价值的全部因素。有些名宅故居饱经沧桑，已 成断垣残壁，以普通房地产标准衡量，只是一堆废墟，但在古建筑爱好者和投资者眼中，她古韵犹 存，价值不菲。例如曾作过太平天国指挥部的苏州清代名医许鹤丹山塘街故居，因2001年的一场 大火几成一片焦土，被苏州周姓商人以100万元买下，再投资1000万元，重建成今日山塘街名景 雕花楼。据说曾有港商愿出资5000万元购置而未售。因此，影响古建筑价值判断的必另有其因。 经分析，我们认为影响古建筑的文物价值的因素既有直接因素，也有间接因素。其中，间接因 素即前面已提及的经济、社会、行政、国际、心理等诸因素；而直接因素是指古建筑自身所蕴含的 文物性内涵的类别归属与含量大小。根据占建筑的特点，我们将因文物内涵类别差异引起的价值变 化因素归纳为历史因素、人文因素、科学因素、艺术因素、纪念因素、教育因素等几类。现对这些 因素逐一具体分析。 2．1 历史因素 布满着岁月印痕的古建筑之所以异于普通建筑，便在于它的古老。无疑，古老即是历史。越古 老的建筑，历史越悠久，存世的便越稀少，承载着越多的历史故事，文化内涵也便越丰富，从而其 文物性附加值就越大。文物界对古董价值有所谓“十清不抵一明”的说法，便是此意。就此层面 而言，古建筑的这一价值影响因素和一般文物的并无什么不同。但尤需注意的是历史因素对古建筑 价值还存在着反方向的影响效应，因为仅就纯建筑物而言，越古老的建筑，其折旧额一般越大。这 自然增加了古建筑估价的复杂性。 2．2人文因素 。人文”本来是个很宽泛的概念，泛指人类社会的各种文化现象，我们这里的“人文因素”有 它相对限定的内涵。古建筑中的“古”并非一味年代的久远，在充满沧桑的屋檐下，往往拥有丰 富的人文背景，和某砦特定的历史事件及历史人物相联系。古宅传闻远，名人掌故多。显而易见， 越是有故事的古建筑其附加值便越高。例如，被列为苏州市政府第一号的控制保护古建筑，原是唐 伯虎故居，后为袁世凯幕僚费忡琛所购，他的次子与袁世凯孙女的婚礼便在此宅中举行。该宅院现 284 为台湾许姓文物收藏家竞价购得。象这样的古建筑，其深厚的人文内涵便具有极高的人文附加值。 在苏州存世的古建筑中，类似的名人故居不在少数。如明朝状元王鳌故居，清朝状元彭定求、洪均 故居，清末诗人袁学澜故居，苏绣创始人沈寿故居，民国钱大均、蒋纬国、周瘦鹃故居等。 2．3科学因素 不同