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开发与建设 房地产开发项目的成本优化控制 □王忠伟 华中科技大学管理学院 英国著名项目管理专家梅乐（Merrow）在 1988年 化成本，合理支出成本，是一个需要引起房地产开发 对世界范围内52个世界经典房地产开发项目的随机 商和有关方面高度重视的课题。 抽样研究表明，大型房地产项目的最终完成时间，平 一、设计阶段的成本控制 均比预期的要延期17%，而成本超过预算的情况更加 在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地 普遍，平均达到88%。我国近二十年来的房地产开发项 产开发项目的成本大格局，也是房地产开发项目成本 目实践也证明了这样一个事实，就是绝大部分项目是 控制的关键与重点，因此，特别需要加强设计阶段的 在成本超支、工期延长的情况下完成的。当前，我国房 成本控制。 地产开发项目正朝着大规模、高档化的方向发展。如 虽然设计费占房地产开发项目全过程费用的比 何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市 例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但设计对工程 场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注 造价的影响可达75%以上。设计质量的好坏直接影响 的重要问题。因此，成本管理应伴随每一个房地产开 到施工建设费用的多少和项目建设历时的长短，也直 发商的每一个项目，贯穿在项目开发的每一个阶段。 接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需 根据美国项目管理学会的研究，房地产开发项目的成 求。我国房地产开发项目的大量实践表明，科学合理 本管理包括成本估算、成本预算、成本控制三个过程。 的设计可降低工程造价10%以上。但在项目设计中，许 在我国传统的房地产开发项目实践中，当人们谈及成 多设计人员重技术、轻经济，缺少技术经济的整体分 本管理时，主要是指成本控制，即如何以有效的方法 析，任意提高安全系数或设计标准，较少考虑经济上 使项目的成本不超过预算。 的合理性，这就从根本上制约了项目成本的有效控 就广义的成本管理来说，成本优化更需要引起房 制。研究表明，设计阶段尤其是扩初设计阶段对项目 地产开发商、业主和各级管理部门的高度重视。为有 经济的影响达到70%-95%。从房地产开发项目的实践 效地节约成本，仅有成本控制是远远不够的，如何优 来看，一旦扩初设计获得批复，设计中所存在的技术 本栏目协办单位: ☆温州市旧城改建指挥部 党委书记 副指挥 吴权书 ☆沈阳市方迪房地产发展有限公司 总经理 穆秀仁 地址:温州市飞霞南路朝霞大楼 幢 楼 地址:沈阳市和平区安图街 号 B3 2 2 电话:( ) 电话:( ) 057788816705 02423408458 ☆温州房地产联合开发有限公司 总经理 林国权 ☆天津市龙都房地产开发公司 地址:温州市信河街松台大厦 幢 楼 地址:天津市河西区围堤道 号天津市房地产大厦 B 5 55 电话:( ) 电话:( ) 057788286660 02228236868 2006.2期 总第302期 33 开发与建设 问题、费用问题都很难解决。因此，必须重视扩初设 施工阶段是房地产开发项目的实施过程，是资金 计，以避免项目的“先天性不足”。为避免设计造成的 投入最大的阶段，因此，必须强化施工控制。对开发商 成本