我国房产税对房价调控的有效性研究.pdfVIP

Fl 鬻A鬻e囊 A鬻銎 TA滋囊Ti 0鬻 我 国 房 产 税 对 房 价 调 控 的 有 效 性 研 究 ■程海波陈梅 中南财经政法大学新华金融保险学院 中图分类号 ： F812 文献标识：A 文章编号：1006 ．7833( 2011) 02 ·016—0 1 9 摘要近期房产税将在我国部分城市试点，房产 的大幅下 降将推动房价上涨 。最近政府 比台的 “新国十条 ” 税对房价的调控作用在短期内可能会有一 定的效果，但 和限购令，和房产税性质一样 ，都是从需求方面来抑制房 在长期则达不到预期的效果，反而会推动房价的上涨， 价，没有考虑供给方面的变化 。这些房地产政策没有降低 在税负转嫁的情况下还会进一步加重人们的经济负担。 房价，反 而刺激了房价的j 二涨。 k 关键词房产税房价上涨税负转嫁 ，； ； 另外，从199 8年到2009年，我国商品房平均销售价 格每年增长幅度约为 14％。在我国经济高速增长 的情况下 ， 一、文献综述 市场对于房价E涨的长期预期依然足日益高涨的。假设我 房产税能杏调控房价，国内学者有不 同的看法 。方宗 国的房产税率为1％，那么对于炒房者来说 ，房价每年 14 ％ 翰( 2010) 房产税使地方政府 从土地收入的依赖中摆脱出 的增长显然能弥补每年l ％的房产税。 来 。提高了投机炒房者的风险成本，有利于遏制房价 。贺 ( 二) 房产税的税负转嫁 铿( 2010) 认为，房产税町以让人量空置房进入二手房市 我 国房地产市场性质的垄断性决定了房屋的供给价格 场和租赁市场，从而增加供应，缓解总体供需矛盾 。另一 弹性很大 ，传统 “家”文化 、个人社会 因素 以及户籍 因素则 些学者持有相反的意见，郎咸平( 2010) 实体经济产能的 决定 了房屋 的需求价格弹性很小 。 过剩、投资环境的恶化和商品房为丰的住房市场足我 国房 价过高的主因，，房产税不能从根本上解决这砦 问题 。谢 百里认为，房价上涨主要不是炒起来的，是我国货 币供应 量太多 ，自己拱起来 的。 二、影响房价 的深层次供求 因素 房产税要发挥调控房价 的作用，它必须改变影响我国 房价上涨过快的三个深层次供求 因素 。 ( 一) 我国房地产市场的垄断性 首先，我 国的城市土地为 国家所有，政府高度垄断建 n 设用地 的一级市场。由于招挂拍的信息不对称、不透 明， 及地方政府财政多收的利益驱动，很容易使招挂拍成为地 方政府高价卖地 的一种非常顺手 的操作机制 。其次，在一 定的地域范围，房产商总足很默契地形成一个 “利益高度一 致”的特殊集 团，对市场供应量和价格加以影响和控制，使 房价年年暴涨。 Q·+Q。一 Q． ( 二) 我国的流动性过剩 过分依赖外需拉动的增长 以及 国际市场对人 民币的升 图1房产税 的税负转嫁 值预期给我 国带来 了巨额的贸易顺差，使得我 国的流动性 假设对房产商或者炒房者征收房产税( 如图1) 。房屋 过剩问题 已经越来越严重 。而我 国不完善的资本市场不能 的需求价格弹性小于供给价格弹性，即需求 曲线D斜率的 及时把过剩 的流动性转化为企业 的资本金，从而导致过剩 绝对值大于供给 曲线S斜率的绝对值。未对 自主房屋征收 的流动性追逐暴利的房地产业，加大了对房地产业 的投资 房产税前，供求 曲线s 与D交于均衡点A( P0 ，Q ) ；假 需求，推高 了房价。 设对房屋征税为T，则供给减少，S向右移到s ’，