郭俊豪论“小产权”房及其买卖的法律困境及解决.docVIP

毕 业 论 文 题 目：论“小产权”房及其买卖的法律困境及解决 学生姓名：郭俊豪 指导教师姓名及职称：张宝红 副教授 论“小产权”房及其买卖的法律困境及解决 摘要：当前，我国部分农村地区，出现了销售俗称“小产权”房的集体土地产权商品房的现象。而且，目前全国的小产权房建设和销售已经开始出现规模化的迹象。然而，依据我国法律以及相关的行政法规，“小产权”房属于违法的商品房项目，购买“小产权”房的合同在司法实践中，各级法院亦做出合同无效的裁决。这就造成了“小产权”房买卖面临法律困境。文章尝试从法学角度理清其中的各种关系，期望从中探讨得到各方的利益平衡点，最终能够找到一个合法合理的方式解决问题。 关键词：“小产权”房；土地制度；集体土地；国有土地；改革 目 录 引言……………………………………………………………………… （1） 一、“小产权”房的概述…………………………………………………… （1） （一）“小产权”房一词的来源…………………………………… （1） （二）“小产权”房的社会背景…………………………………… （1） （三）“小产权”房建设和买卖的现实情况……………………… （2） （四）关于“小产权”房的法律制度………………………………… （3） 二、“小产权”房矛盾现象的分析………………………………………… （3） （一）“小产权”房矛盾产生的直接原因…………………………… （3） （二）“小产权”房矛盾的深层缘由 ………………………………… （4） 三、“小产权”房买卖的法律困境分析……………………………………… （5） 　　 （一）“小产权”房买卖的合同纠纷…………………………………… （6） 　　 （二）“小产权”房买卖的质量纠纷…………………………………… （6） 　　 （三）“小产权”房买卖的产权纠纷…………………………………… （6） 　　 （四）“小产权”房买卖的管理纠纷…………………………………… （7） 四、“小产权”房问题的解决方式探究………………………………… （7） （一）探究“小产权”房问题解决的方向…………………………… （7） （二）提出“小产权”房问题解决的构想…………………………… （8） 五、结语………………………………………………………………… （12） 致谢 …………………………………………………………………………（13） 参考文献 ……………………………………………………………………（14） 论“小产权”房及其买卖的法律困境及解决 学生姓名：郭俊豪 指导老师：张保红 副教授 引言 改革开放以后，中国进入社会主义市场经济与法制社会时代，在有形的手和无形的手的共同作用下，社会生产力被极大地解放；在民主和法治的社会环境中，法律意识空前地植根于国民的思想当中。地方政府与中央政府的利益博弈，普通民众与企业的斗智斗勇，农村与城市的摩擦与共存，正是法制的市场经济之大小气象，不无呈现出社会的革新大潮，以及层出不穷的新现象，此为宏观的视角。微观角度看，择其一有代表性的，当数“小产权”房这一社会现象，最能诠释法制社会与社会主义市场经济结合所带来的机遇和挑战。 “小产权”房社会现象，既是地方政府与中央政府的利益博弈，也是普通民众与房地产企业的斗智斗勇，更是农村与城市的摩擦与共存，究其根本正是经济与法让民众、企业、政府紧密地联系起来，用行动演绎着如此现象。此篇文章，正是对这一现象的探究，期待为“小产权”房现象找到未来的方向。 一、小产权房的概述 （一）“小产权”房一词的来源 “小产权”房一词，源自于《土地管理法》和国务院相关法规规定的农村集体土地上建设的限制办理产权登记的商品房，和城市中国有土地上建设的无限制办理产权登记的商品房的对比，而得名，意思是产权不完整的商品房。这一用词既非学术上的专用术语，也非法律法规中的词语，而只是民间长期以来约定俗成的称谓和对此类房屋的定性。该类商品房的出现是我国两种土地制度和城乡二元结构体制下，也是计划经济转变成市场经济中，所形成的世界上各种经济制度中的一种独特的现象，即为法律没有明文规定属于违法而中央政府不认可的商品房，也是因为特定的土地制度之下的同是商品房却被人为区分为完整产权和不完整产权房屋的现象，凡此总总，产生了“小产权”房一词。 （二）“小产权”房的社会背景 当前，随着经济的发展城市房价日益高涨，我国主要的大城市房价均已达到了万元的水平，而二线和三线城市的房价均价也在五千元水平，而且都呈现出只涨不跌的态势，房价涨速与人们收入的增速越来越不成比例。当城市房价超过了大多数人的购买能力时，就产生了一大批购房需求得不到满足而又具有一定消费潜