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财会审计 基于财务报表的房地产项目资本金核算分析 安宏飞 中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司 江苏 南京 210000 【摘 要】项目资本金是否充足是房地产开发项目贷款的最基本要求,财务报表是银行贷款审查可获取的最为基础的资料。本文从房地产企业财务报表入手,核算房 地产项目的资本金,为银行项目贷款审核提供决策依据。 【关键词】财务报表 房地产项目 资本金 【Abstract】Sufficient project capital is a fundamental requirement whether a real estate project can get loans from bank. Financial statement is the basic document that a bank can refer. This paper will discuss how to analysis financial statement from the aspect of project capital to support loan approval decision of a bank. 【Key words】Financial statement Real estate project Project capital 房地产项目资本金是指在房地产项目总投资中, 由投资者认缴的 房地产项目的一种资金投入,企业收到政府专项拨款时,应在递延收益 出资额,属于项目自有资金。2009年5月7 日,国务院公布的 《关于调整 科目核算,并自相关的资产达到预定可使用状态起,在该资产使用寿命 固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号 ）对房地产 内平均分摊,分次计入各期的营业外收入,也会增加企业利润, 同样又是 开发项目最低资本金比例做了明确规定:保障性住房和普通商品住房 以留存收益的形式存在的,在现金流量表中反映在 “收到其他与筹资 项目的最低资本金比例为20%;其他房地产开发项目的最低资本金比例 活动有关的现金”科目。 为30% 。上述最低资本金比例是对房地产项目开发最基本的准入门 槛,达到上述比例表明房地产项目资本金充足,说明开发企业或投资者 二、项目资本金核算调整 具备开发项目的资金实力。商业银行对房地产项目发放贷款时, 首先 鉴于房地产行业的特点,银行在审核房地产项目资本金是否充足 就应审核项目资本金比例, 因为资本金比例的高低直接体现了项目对 时,应遵循实质重于形式的原则,对于通过财务报表账面核算的项目资 银行债权的保障程度, 资本金未达充足比例将使贷款银行面临较大的 本金, 还需结合项目实际情况进行调整。 风险敞口。下面从房地产企业的财务报表入手,对房地产项目资本金 1、股东借款可否作为资本金？一般房地产企业组建时,股东资 进行核算, 为房地产项目贷款审核提供借鉴。 金有限,初始投入体现在所有者权益中的金额会比较小。尚未取得银 行贷款之前,为支持项目建设,股东往往以借款方式追加投入。对于股 一、房地产项目资本金账面分析 东借款,笔者认为只有当股东书面承诺其借款劣后于银行贷款偿还时, 房地产项目资本金一般体现在资产负债表中所有者权益一栏,但 才可作为项目资本金。股东借款一般反映在资产负债表 “其他应付 所有者权益并非全部属于项目资本金。以现金方式投入的项目资本 款”或 “长期应付款”科目。在现金流量表中,股东借款若是暂借款, 金主要在现金流量表中筹资活动产生的现金流量部分体现。核算项 并未签订借款合同, 一般反映在 “收到其他与经营活动有关的现金” 目资本金时应从资产负债表入手,再对照现金流量表进行验证,具体分 科目。若股东借款金额较大或签订有正式的借款合同并明确约定了 析如下。