2011年度徐州房地产市场总结及预判报告全.pptVIP

房地产宏观政策研究 2011年政府调控逐步收紧，结构性调整目的明确 新政调整期 取消个人住房营业税优惠政策，两年变五年 09.12 10.01 10.03 10.04 10.08 10.09 10.12 11.01 11.03 11.06 11.08 11.05 11.10 国四条出台 拿地首付不超过50% 国11条发布，遏制房价上涨成年度基调 国土部发布“国19条” 企业闲置土地一年以上禁止拿地 二次购买普通住房不再享受契税优惠政策 温家宝指出：对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施 新“国十条”发布 银行取消7折扣利率优惠 连续三次上调存款准备金率 78家央企退出房地产业务 银行提高二套房首付比重 二套房首付提至50% 新“国八条’:二套房贷款首付提至6成，限购令全国推行 11年拟建1000万套住房 住房公积金存贷款利率提高 叫停第三套住房公积金贷款 商品房首付提高，三套房停贷 连续三次上调存款准备金率 连续七次上调存款准备金率 《国有土地上房屋征收及补偿条例》开始执行 住建部与地方签订保障房责任书 徐州政府发布《新建普通商品房价格备案制度》 《徐州市房屋登记条例》开始执行 徐州发布”限价令“ 住建部就《房地产开发企业资质管理规定》公开征求意见 国五条出台，专家称四季度房价下调局面有望确立 财政部、国家税务总局出台说明。夫妻前房屋、土地所有权在婚后变更免征契税 宽松 紧缩 保障房建设政策持续出台，凸显出住房保障投入力度 国务院副总理、中央政治局常委李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会中指出： 明年不仅首先要努力完成今年的结转项目，使其如期竣工交付使用，各地还要根据自身实际，新开工相当数量的保障房，建设任务十分艰巨。 各地要统筹谋划，做好项目安排、资金筹措和土地落实等工作。 要增加政府投入，加大金融支持，拓宽融资渠道，通过创新经营模式吸引社会资金进入保障房特别是公租房建设领域。 国务院明确公租房为重点，验证“市场归市场，保障归保障” 国庆节前，国务院发布了关于保障性安居工程建设和管理意见（简称45号文），从总体要求和基本原则、以公共租赁住房为重点、落实土地和资金的政策支持、住房质量、分配和运营机制、问责制等六个方面部署了“十二五”期间的保障房工作。这是继2007年国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文）后，第一份专门针对住房保障具体操作的正式文件，凸显出住房保障问题的重要性和严峻性。 国45号文的出台，完善了对保障性安居工程的制度建设，尤其是明确了各类保障房的单套建筑面积标准。如能有效贯彻落实，将极大的缓解城市中低收入家庭、新毕业大学生和外来务工人员的居住难问题。 由此可见，调控目标是形成“市场的归市场，保障的归保障”的完善住房体系，宏观政策效果已较明显，住房体系正逐步走上正规，差异化、精品化开发将是房地产开发企业的选择方向。 限购政策短期不会结束 但并非长期执行 部分城市限购令期限将至，住建部要求限购到期延续 临近年关，部分城市的“限购令”期限将至。尽管未公布正式文件，但住建部已经放出风声：地方限购到期延续，房地产调控政策不存在放松的可能。 限购令引发连带影响，政府财政收入大幅缩水 限购令是一项行政强制措施，早晚必然要被调整、直至取消。如今，发力于终端房价的调控政策，不仅直接抑制了各地楼市的交投热情，而且已然影响到了上游土地市场，让长期以来地方政府所倚重的土地财政受挫。 随着地方政府财政收入的严重缩水，地方政府将很难对长期执行限购令保持热情。并且，各地以大型国有银行为代表的金融机构已向楼市投入了大笔信贷资产，随着开发商运作渐入困境，这些资产的坏账风险陡增，届时地方政府将不得不为保全金融资产的安全而多方努力。 某些地方的楼市限购政令很可能在未来某一时点被“弹性执行”，限购闸门松动的结果，就是炒房资金趁机卷土重来，反而可能给楼市带来巨大冲击。 2012年度中旬 调控政策或放松 国泰君安：预计调控将至明年年中 政策松动将呈差异化 国泰君安证券发布的2012年房地产行业投资策略会会议综述指出，调控至少持续到明年五六月份或者两会后，开发商以价换量的销售策略将大规模出现，房价的普遍、实质性下跌也将在今年年底至明年1季度集中显现。但调控不会长期持续，未来政策松动也是差异化的，比如可能偏向对改善型居住的松动。 刘元春：明年3季度有望放松打压政策 《中国宏观经济分析与预测报告（2011—2012）》预测，明年2季度，地方政府可能使用暗度陈仓的手段，放松房地产市场的监管政策。而3季度，中央政府也可能缓慢放松限贷政策，并采取一系列对冲政策，最终放松限购政策。