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4、本案小高层住宅的建议 1）宁愿牺牲容积率，不考虑做小高层 鉴于小高层不是主流产品，且当地各楼盘都在尽量回避这个类型的产品，同时当前房价处于高峰值，当地市场对房产价格具有一定的抗性，在这个比较敏感的时期，作价格更高、得房率更低、物业管理费更高的小高层，具有一定的市场风险。因此首选是不作小高层产品。 2）如果一定要做小高层，尽量回迁给拆迁户 如果为了容积率的问题要上小高层，建议考虑下面的建议。考虑到本案尙有部分拆迁户需要回迁，可以考虑把这部分回迁户安置在小高层内，这虽然在一定程度上提高了开发商的回迁成本，但是对我们来说，去化了较难销售的产品类型，且集中安置了拆迁户，不管是在销售上还是后期的管理，都是有利的。 3）如果一定要造小高层，且不能回迁给拆迁户，需要在市场上销售（尽量避免出现此种状况） 面对这个问题是最底线的打算，也是不得已而为之，希望能尽量避免。为了从全面考虑小高层产品的规划，我们对这一问题也进行了全面的市场调查和分析，提出如下策略以供参考。 二、本案小高层的具体操作分析 1、单身公寓VS大户型 就小高层来说，主要有两种开发模式可供选择；一是单身公寓，二是普通住宅。从怀远第一个小提供小高层住宅的怀远铭居来说，由于其开发的小高层住宅都是大户型，且边角较多，客户反映不是很好。但由于其销售时正是怀远房产市场正处在俏销期，产品供不应求，且价格也在未上涨之前的水平，因此销售没有遇到较大抗性。现在怀远人的消费特点是： 1）总价在20万左右； 2）物业管理费是购房者非常关心的问题； 3）面积在110平方米左右 如果放在现今的市场条件下，总价的升高、大量产品的可供选择性，其小高层大户型当是一个不可逾越的瓶颈。 结论：建议做单身公寓和小户型住宅 2、常规单身公寓的特点 1）最大程度的控制面积 面积集中在24—78平方米之间，主力面积大多控制在30—50平方米左右。 2）拥有地段优势的稀缺产品 3）完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值 4）全装修成品房 5）仅仅是一种过渡产品 3、单身公寓的局限性 A、单身公寓在怀远市场尙属于新生事物，这类住宅不是住宅开发的主流市场，其发展前景因此显得很为有限。 B、具有边角结构增多、公摊面积增多、同层户数增多、房间朝向的不合理性增多、不舒适性增多等劣势。 C、一梯多户，私密性差。房型不合理。 D、大部分面宽不超过3.5米，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设置厨房的空间，而且几乎每个单身公寓项目都有大量全朝北单元。 这些问题都将导致客户的流失或导致客户失去对该类住宅足够的信任，因此，在其市场发展过程中存在着难以回避的硬伤。 3、单身公寓市场调查 1）小高层调查数据 自1月中旬起开始的单身公寓市场调查，共有近50组客户参加了此次问卷填写，现对这部分客户需求的情况做如下统计： A、按计划购买单身公寓意愿统计： 项目 人数 比例 有 37 92.5％ 没有 3 7.5％ a、上统计结果我们可以得出，想购买单身公寓的客户占92.5%，在某种程度上说明这些客户对单身公寓比较感兴趣。 B、按购买单身公寓的原因与目的统计： 项目 人数 比例 投资出租 20 40.8％ 单身居住 13 26.5％ 作为婚房 3 6.1％ 办公 8 16.3％ 买给父母住 3 6.1％ 方便照顾子女上学 1 2.1％ 其他 1 2.1％ b、从购买目的上来看，投资比例最大，达到了40.8%，说明投资是此类产品的市场主流需求；单身居住占到了26.5%，办公占到了16.3%，居住和办公也受到部分市民的喜好。 C、按单身公寓需求面积统计： 项目 人数 比例 20－30㎡ 3 6.5％ 30－40㎡ 17 36.9％ 40－50㎡ 6 13.1％ 50—60㎡ 13 28.3％ 60㎡以上 7 15.2％ c、从需求面积上看，30-40平方米占到36.9%，说明此类户型是市场追捧的首选；其次，选择50-60平方米的也达到了28.3%，说明客户对居住的需求不单是一个单身公寓的要求，在房价上涨的现实下，更趋向于一种小型的两室一厅的房型格局。 D、按客户对单身公寓能够接受的总价统计： 项目 人数 比例 6－8万元 12 26.1％ 8—10万元 16 34.8％ 10—12万元 12 26.1％ 12—15万元 6 13.0％ 15万元以上 0 0 d、选择总价在15万以上的没有，说明总价是当地买房者首要考虑的问题，6-12万的总价占整个的87%，也是最具市场吸引力的总价范围。 E、按客户对单身公寓能够接受的均价统计： 项目 人数 比例 2200－2500元/㎡ 39 86.6％ 2500－2800元/㎡ 4 9.0％ 2800－3100元/㎡ 1 2.2％ 3100－34