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扬州尚城商业步行街策划执行报告 总体策略 市场分析 项目定位 销售策略 招商策略 经济测算 它项建议 合作方式 总体策略 市场分析 项目定位 1.经济技术指标 总占地15.39万平米，总建约20万平米，商业面积约1.7万平米。本方案目标项目 为S1（东侧现房）及S2（西侧准现房）街区。 2.潜在消费能力评估 A.尚城社区约1200户，若按户均2.5人计算，容纳人口3000人； B.半径1.5KM，覆盖占地面积约710万平方米。主要人口分布以4所高校为主及少量 周边老住区； C.周边的学生与教职员工约在4-6万人； D.根据相关资料显示，2009年上半年，扬州人均日消费20.1元RMB，扣除CPI上涨 因素，同期增长8%； E.假设本区域人均日消费15元，现有人口5万计算，近期日均消费总量约为75万 RMB(保守算法)； F.若按远景(≥10年)人均日消费25元计算，届时日均消费总量约为125-150万元。 销售策略 招商策略 经济测算 它项建议 合作方式 测算依据： 1.首年平均租金0.8元/平方米.日； 2.租金年增长率保持6.0%-8.0%； 3.销售均价7500元/平方米（现有未售房源均价上调1000元/平方米）； 4.实际投资回报期预计15个完整年。 区域竞争项目一览——蓝山庄园 该项目纳入网上统计共16套，分别位于项目的25#、26#楼内，总面积3829.6㎡，面积区间从67.84-441.79㎡不等，套均面积239.35㎡。 4套 300㎡以上 9套 100-300㎡ 3套 100㎡以下 套数 面积区间 区域竞争项目一览——扬子·豪泽苑（南浦花园） 2914 41272.64 41741.74 2 1 333 336 住宅 5281 5345.12 11638.99 13 3 30 46 商铺 742.49 1053.39 16 1 37 54 车库 6003 29784.51 34658.79 14 6 107 127 别墅 累计均价(元) 已售已备案 总面积 可售 已售未备案 已售已备案 总套数 面积（平方米） 套数 房屋用途 区域竞争项目一览——扬子·豪泽苑（南浦花园） 该项目纳入网上统计共46套，分别位于项目的S-1#、S-2#及8#楼内，总面积11638.99㎡，面积区间从31.49-1196.1㎡不等，套均面积253.02㎡。 9套 300㎡以上 34套 100-300㎡ 3套 100㎡以下 套数 面积区间 区域竞争项目一览——阳光地带 3757 46297.46 75477.84 265 21 593 879 住宅 0 1864.38 108 0 0 108 车库 6927 274.87 6029.07 45 1 3 49 商铺 累计均价(元) 已售已备案 总面积 可售 已售未备案 已售已备案 总套数 面积（平方米） 套数 房屋用途 区域竞争项目一览——阳光地带 该项目纳入网上统计共49套，分别位于项目的12#、19#楼内，总面积6029.07㎡，面积区间从62.79-238.89㎡不等，套均面积123.04㎡。 —— 300㎡以上 43套 100-300㎡ 6套 100㎡以下 套数 面积区间 区域竞争项目一览——汇金谷 8979 2738.15 25647.96 106 84 52 242 商铺 3713 1421.75 6302.15 131 0 6 137 办公 4366 16021.67 22276.56 57 70 274 401 住宅 0 15240.39 106 1 0 107 车库 累计均价(元) 已售已备案 总面积 可售 已售未备案 已售已备案 总套数 面积（平方米） 套数 屋用途 区域竞争项目一览——汇金谷 区域竞争项目一览——汇金谷 该项目纳入网上统计共242套，分别位于项目的7#、8#、9#楼内，总面积25647.96㎡，面积区间从34.1-846.35㎡不等，套均面积105.98㎡。 4套 300㎡以上 30套 100-300㎡ 208套 100㎡以下 套数 面积区间 区域竞争项目一览——汇金谷 该项目纳入网上统计共242套，分别位于项目的7#、8#、9#楼内，总面积25647.96㎡，面积区间从34.1-846.35㎡不等，套均面积105.98㎡。 13000 8000 6000-7000 均价 餐饮、品牌店等 1F 服饰、流行产品等 2F IT、电子产品等 3F 业态定位 楼层 目前区域范围内共有5个含商业在售项目，商业总体量在6.4万平方米左右，目前整体去化率不到20%。 目前区域内各项目整体成交均价在6730元/平方米左右，本案正好与其相持平，扬子豪泽苑因入市较早