万象东方国际公馆项目前期营销推广执行案.docVIP

前言 能为贵方提供此项目前期营销执行方案，深感荣幸。 前期与贵方就『万象东方.国际公馆』项目前阶段的销售情况和南宁房地产的现状进行深入的沟通，达观项目组深信南宁朗东凤岭这样的城市区域性中心，产品需求市场是永远存在的，关键只在于怎样适时适当地调整项目的策略，去迎合投资客不断改变不断索求的需要。但同时也不容忽视来自竞争对手得压力，南宁地产烽烟四起的现实情况也是不言而喻的，而一个定位准确、主题鲜明、产品组合丰富合理、规划到位、持续经营管理创新的商务中心将会有强大的生命力，也只有将上述要点一一做到才能在众多项目中脱颖而出。 达观项目组将以具备之专业知识及累积所得的房地产项目策划经验，客观地收集资料整理分析，务求以一贯专业精神，为贵方提供最佳的专业意见，策划迎合市场需要的产品，令『万象东方.国际公馆』在声誉上及收益上达至最佳的回报。 本案分五部分 PART ONE 我们对项目的理解 PART TWO. 定位——准确地市场把握 合理的产品规划 PART THERE. 销售——资金的快速回笼 PART FOUR. 整合推广——提升形象 创造利益最大化 PART FIVE. 管理——创新的持续经营 PART ONE. 我们对项目的理解 项目存在的问题 1、产品形象定位不明确 7、整合的销售力度不够 2、推广的主题不明晰 8、项目发展支撑体系薄弱 3、营销模式不具吸引力 9、项目现场缺乏销售氛围 4、品牌营建不到位 10、项目统筹不够 5、目标客户细分不够 11、项目核心卖点挖掘、发挥不够 6、销售管理体系不力 二、项目市场分析 项目数据分析 总建筑面积：约6.5万平方米 开盘日期：2005.11.19 已售套数：21套 已售面积：1750.18平米 已售金额：728万 电话进线：335个 上门客：184批 成交客：11批 成交率：5% 结论：项目基本属于未销或滞销状态，成交率低，市场未启动 2004-2005市场供应情况及分析 1）总体情况： 2004年批地2673.13公顷 开工面积524万平米 已售面积388万平米 2005年开工面积660万平米 竣工面积413万平米 已售面积353万平米 市区人口约150万 外来人口约20万 2）整体市场运行情况： 04—05商品房销售面积状况 年度 住宅 商业 办公 合计 04年销售面积（万M2） 344．55 15.63 4．53 364．71 05年销售面积（万M2） 318．4 17 6．7 342．1 04—05商品房销售成交总额状况： 年度 住宅 商业 办公 合计 04年销售金额（亿元） 87.22 15.81 1.38 104.41 05年销售金额（亿元） 85.54 13.74 3.03 102.31 结论： 2004-05已开工面积1200万平米 已售740万平米 供过于求局势严峻 外销市场尚未打开 需全面调整策略、把握时机、打开局面 产品核心竞争力分析 领馆商圈的未来商机 未来地块的性价比升值潜力 国际化板块的商务氛围 产品设计的竞争力 展会核心到领馆核心的过渡 PART TWO. 定位——准确地市场把握 合理的产品规划 一、核心思路 重塑项目形象 纠正市场口碑 提炼产品核心卖点 营造市场热销氛围 集中压迫式销售 以A、B、C、D座带动商业，并实现联动的效果 策略、促销、包装全方位整合，达到市场震动效应 二、客户群定位 具有相应高收入的物业投资人士、酒店常住客 “东盟经济”带动来的外籍人士 国企中高级管理人士、私企老板 外企中高级管理人士 商务驻宁人士 本地公司用于商务接待 三、产品定位 1、形象定位： 项目整体主题形象定位 “领馆商圈门户” （A、B）座主题形象定位 “五星级酒店式服务国际公馆” （C、D）座主题形象定位 “东盟商贸商务中心——BUINESS CENTER” 定位诠释： 支撑产品价格高攀和高尚形象 吸引目标商务人群为客源支持 为以住为主的东翼蓄客 在南宁市场具唯一性，有相当可操作价值 产品功能定位： A座产品功能定位—— 产权式快捷商务酒店 B座产品功能定位—— 酒店式服务公寓 C座产品功能定位—— SUTDIO单身商务空间 D产品功能定位—— SUNNING OFFICE领馆商务办公 大面积的写字间配备橱窗展示位，展示公司品牌及产品； 每层购买或租用面积最大的公司将获得该层电梯大堂展示墙使用权。 商务配套商业定位—— 便捷一站式商务中心 引进银行、便利店、