- 1、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。。
- 2、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
万科成都市万科朗润园项目营销推广方案2007年
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * —— 万科朗润园项目营销推广方案 —— 共153页 第*页 户型分析 思源点评: 户型设计:且动静分开,干湿分开,南北通透采光、通风极好,赠送25-34平方米的高层双阳台。主卧可观别墅区、江安河以及内河景观。 配套:幼儿园、泳池 、三级叠韵河谷瀑布。 地段:仅靠七中、与仁和春天、万科朗润园、蓝光香碧歌相邻,具有溢价效应。 户型区间:光华大道板块目前热销“三室两厅双卫”,面积区间也是目前畅销“90-150”范围。 其它重点 竞争项目2 * —— 万科朗润园项目营销推广方案 —— 共153页 第*页 案例研究启示——典型案例成功因素分析 以创新产品启动,配套以商业街、会所等设施,突破区域限制,迅速建立社区形象,一举奠定开发气势; 一、创新产品启动,迅速形成产品展示,突破区域限制 吸引重视产品品质、居住环境以及生活氛围的中等阶层置业者,如城市白领、中高层管理阶层; 二、区域大盘开发,面向市场主流消费群体 首期以中等价格提供高品质产品,符合目标客户的置业特征; 三、以社区综合品质和较高的性价比取胜 分期开发的规模和节奏根据市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律确定,有效保证项目的可持续发展; 四、采取小步快跑的开发策略,分期开发,各期体量不大 以大盘开发的气势,合理分期,随着社区居住氛围的形成以及社区不断成熟,价格不断上涨,后期开发获取较高利润。 五、销售价格低开高走,后期赚取最大的开发利润 重点竞争个案 * —— 万科朗润园项目营销推广方案 —— 共153页 第*页 竞品市场综述 在售项目几乎通过特价、返现金、直接优惠5万等方式变相降价促销。平均降价幅度达14.5%。单价回到2007年3月前水平。 促销幅度大、高品质的项目(如金河谷、仁和春天大道、珠江国际花园、巨龙环岛国际等项目)震后拜访量和成交量均处于光华大道板块前列。 重点竞争个案 如此大幅降价并没有形成拜访量、成交量的喷发,表明购房成为习惯性观望。对已亮相项目通过促销保护资金链无可非,但对本案而言,通过非常规的策划手段提高拜访量、成交率,通过体贴人性化服务进一步提高业主美誉度,提升万科在光华内外光华片区影响力。为万科后续开发打下坚实的基础。 * —— 万科朗润园项目营销推广方案 —— 共153页 第*页 区域客户分析 区域现实客户群构成——光华大道以成都本地及外地客户占有很大比例,温江本地客户较少。 客户来源:成都市客户占五成比例以上,其次省内周边城市客户占25%,温江本地客户较少; 客户年龄构成:主力目标客户群为中年客户,范围在30-50岁;但有逐渐年轻化的趋势; 客户职业特征:政府公务员、企事业单位中高层、机关事业单位客户,私营业主等; 客户购买用途:主要为自用,占近六成的比例,投资、养老、度假者较少; 客户置业特征:多数为首次置业者,其次是二次置业居多。 ——主城区客户 “5+2”,“白+黑”,投资,养老四种模式均有,多偏向品质较好的楼盘。 前两者看重区位、交通和配套,养老看重环境,投资看重区位和性价比。 ——外地客户 多以养老为目的,目前多在外地工作,打算以后在此居住,以备将来养老之用。 看中自然环境和区域未来规划。 * —— 万科朗润园项目营销推广方案 —— 共153页 第*页 震后项目优惠及实施效果 物业名称 建筑形态 地震前均价 调价后均价 降价幅度 优惠措施 地震前拜访量 地震后拜访量 仁和春天大道 高层 6800 6250 8.09% 一次性3%,按揭1%,直接优惠5万。 30 20 金河谷 高层 7000 5300 24.29% 推出10套特价房、7月4期推出最大15%优惠 25 18 珠江国际花园 高层 5600 4200 25.00% 11套特价房8.5折 35 22 巨龙环岛国际社区 高层 5300 5100 3.77% 一次性付款优惠5%,按揭1%,灾区市民再享1万-2万元/套 30 20 依云镇 高层 4500 3750 16.67% 特价房3700-3800 3 2 国泰·公园壹号 高层 4500 4140 8.00% 一次性付款优惠8% 5 3 尚西花郡 高层 4500 4000 11.11% 一次性3%,按揭1%,团购、4000元特价房 2 1 朝阳·时代西锦
文档评论(0)