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空间定位－1 寻找13000/ ㎡ 的市场价值支撑 东北三环——东北四环的 16000/㎡ 价格支撑 东部价值支撑因素：CBD 中央公园 富人区 泛海国际、阳光上东 东北部价值支撑因素：该地段产品的稀缺性（区域供应均为尾盘） 太阳宫版块：太阳星城、 空间定位－2 寻找13000/㎡ 的市场价值支撑 东北四环——东北五环 参考价格：16000 价值基础：自身规划品质均好 一定的地段优势 酒仙桥区域：阳光上东 泛海国际 结论：东北市场方向价格较高、 相对中高端（13000/㎡) 产品供应有限。为本案 机会 空间定位－3 竞争格局－1 资源检索 资源检索 资源检索 价值排列——复合交通 价值排列——国标配套 丽都商圈、亚奥商圈、望京内部的六百本、望京国际购物中心……全面演绎高尚国际化生活配套，成就区域都市繁华。 价值排列——高端人文 CBD、亚运村、中关村的区域密集饱和发展＋凭借北京最优越的路网环境，将北京最精英人群导向—— 高速联接中关村、亚奥、CBD，丽都商圈，沟通城市繁华 配合城铁13号线牵引来自国贸、中关村、上帝区域的高端人群 直抵东直门北京核心 换乘L1号机场城铁线15分钟进入首都机场候机厅 三、四、五环路，城市中心动脉线路 京承高速，机场高速，跨国公司选址首要考量因素 ——城市东北汇集，同时决定本案区域未来独特人文属性：城市中坚、高知、国际价值取向的生活标准。 价值排列——宜居空间 价值排列——国际氛围 爱立信、西门子、摩托罗拉、LG、松下… 跨国公司支撑、发挥、创造出国际化生活氛围的能量 提供购物、休闲、潜在保值基础，以及文化、艺术等多元化生活模具 企划方向 从全世界选最高级饭店的五大标准看K6 位置 Location 建筑 Architecture 设施 Facilities 生活 Life 环境 Gourmet 区域内从事高端商务工作人群 边缘客群 看透自身——S W O T 看清市场——个案分析 S 公园环绕、健康、生态宜居 生活配套充足而成熟 W 周边建筑破旧、规划未知 周边居住密集度较高 O 未来待规划开发空间、机会充足 望京国际人文特征将使周边产业配套面向国际生活标准提升 T 周边优势区域共享特征明显 S 项目整体规划及施工团队能力较强 周边视野通达开阔 W 建筑密度过大，容积率过高 O 地块交通优势明显 T 周边在售项目规划标准均较高 S：地段－地理环境 健康宜居——不同主题、风格公园环绕。 国际氛围——区域生活与国际接轨。 产业支撑——国际大型跨国公司支撑区域租、售价。 同时促进区域规划优化、科学化、可持续化发展。 S： 地段－交通环境 距东北四环500米 距机场15分钟车程 距13号线望京西站10分钟步程 距离京承高速：10分车程 看清市场 看清市场－望京 北京香颂： 建筑规划：板塔结合公寓?花园洋房、商业，平均容积率3.0 户型设计：洋房 3-4居 150-280，城市公寓2-3，100-150，小户型70- 100，高板：100-150 园林规划：加拿大ADS园林设计、绿化率35％ 配套设施：商业8万、学校、幼儿园、老年俱乐部客群属性：亚运村、北辰集团老客户 重点诉求：地段、成熟配套 促销手段：目前无折扣及其它促销手段，整案销售65％ 看清市场－望京 东湖湾： 建筑规划：总计2064套，约30万平米 。16栋高层板式和三栋商业建筑分三期开发，一期为4栋共604户。三栋商业分三期开发。 户型设计：100平方米二居至260平方米四居，主力户型在160-180平米三居室。户型为120-257平方米二至四居 园林规划：绿化33％，贝尔高林担任园林设计 配套设施：周边 重点诉求：外力面设计、景观设计、北小河公园 促销手段：一期301、309、310、311号楼目前仅剩70套 看清市场－望京 竞争分析： 望京区域产品重点诉求“周边生活配套成熟、产品整体规划标准较高”。区域内平均价格、客户来源对本案实际构成冲击，后期操作应重点关注。 地段较本案处于劣势、产品类型差别较大、客群定位差异化明显 针对方案： 针对该区域产品形式复杂，客群阶层相对不统一带来的实际生活困扰，本案重点诉求单纯公园生活社区的纯粹性。 针对该区域交通便利性较差于本案位置，特别强调交通、地理位置带来的生活便捷 本案应着重诉求占有绝对地段优