走向海外 REITs 市场的中国房地产.pdfVIP

机密文件 走向海外REITs 市场的中国房地产 文 / 蔚强 江琼 王玮刚 2003 年6 月5 日央行发布121 号文件限制银行贷款投向房地产行业，行业内的资金饥渴导致了近两年房 地产信托的井喷行情。此项政策尚未解除，今年9 月下旬，央行再颁铁令212 号文件，对贷款性质的此类信托 产品进行规范，大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35 ％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件 全部具备才能通过发行房地产信托进行融资。房地产行业的资金链条再度绷紧。一夜之间，REITs 概念“大热” 中国。与此同时，随着中国房地产行业的发展，全行业未来发展和融资模式的分化和探索也在国际和国内资本 市场的演进和市场供求关系的挤压之下开始酝酿和逐渐展开。 中国经济的高速发展和中国房地产市场的迅速形成所带来的投资机会，吸引了众多海外基金蜂拥而至；与 此同时，一些国内的房地产项目也尝试着走出去利用国际资本、资源。突围的小路总是在脚底形成，些许的前 进永远体现为身后道路的延伸。未来的机会正在今天生长，创新的步伐从来没有停止前进。在这场纷纷扰扰的 探索和发展中，作为一个积极的参与者和长期观察者，笔者认为无论决定前往何方，动身之前有必要静心思考 一番，把要做什么考虑清楚。这就有必要首先回到一个最基本的问题。 一、 何谓REITs ？ 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，“REITs”）是一种以发行信托基金的方式募集资 金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。 REITs 的收益主要来自房地产的租赁与销售，而且至少90%的净收入必须以红利的方式分配给基金持有者。 一般根据投资形式不同，REITs 可以分为权益型REITs，抵押贷款型REITs，以及混合型REITs。简单 来说，权益型REITs 就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是 目前全球市场上REITs 的主要类型；相对的，抵押贷款型REITs，并不直接拥有不动产的产权，而是将资金投 资于房地产贷款或房地产贷款支持证券（MBS），其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动 产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITs 在证券交易所上市，且公开交易，其性质类似于在交易所公开 挂牌交易的单位信托基金。而其风险投资收益特性更接近于债券单位信托基金，为投资者提供相对稳定的红利 收益。REITs 投资的不动产投资类型一般都相对集中，如侧重于办公楼、工业厂房，购物中心或住宅／公寓等 等。REITs 在发行前一般都已明确其相对的投资组合侧重点。由于目前全球市场上90% 以上的REITs 都是权益 型的，因此本文将主要讨论上市的权益型REITs。 对于房地产开发商或不动产持有人，REITs 开辟了一条新的融资渠道，为其提供了将所持有的相关不动产 套现的新途径；同时提高了大宗房地产交易市场的流动性；对于整个行业的产业链，有助于优化房地产开发商 /投资者的资本结构、降低债务、增强资产的流动性和提高股本回报率。从宏观上经济方面分析，REITs 不仅 可丰富我国资本市场的金融产品种类，且有利于分散房地产市场融资风险，亦为中小投资者提供了参与房地产 投资的机会。 1 枫丹国际有限公司 香港 新加坡 上海 上海市北京西路 1399 号建京大厦21 楼E1 邮编：200040; 电话: 0086-21-6289 3186 ；传真: 0086-21-6289 1545 电子邮件: Enquiry@; 网址: http :// 机密文件 专栏一：REITs 与我国房地产信托产品的比较 国内第一只真正意义上的房地产信托产品是上海国际信托投资有限公司于2002 年推出的上海国际大厦项 目资金信托。随后