特征价格模型对房地产税税基评估de适用性参考文献资料.pdfVIP

2015／06 总第458期 商业研 究 CoMMERCIALREsEARCH 文章编号：1001—148X (2015)06—0090—07 特征价格模型对房地产税税基评估的适用，性 杨 杉 ，邓 科 (1．四川大学锦城学院，成都 611731；2．四川大学 数学学院，成都 610065) 摘要 ：以房地产 的评估值作为税基是房地产税立法征收的必 由之路 ，也是 国际通行作法 。如何 更好地求取城市房地产的价值是房地产税制改革必须面临的重要课题 。国际上 ，不动产税基评 估主要依靠 “计算机辅助批量评估 系统 (CAMA)”实现，而 CAMA 系统的核心是建立估价模 型。本文以成都市当前存量住宅数据为例 ，基于主成分分析和对数回归分析 ，建立特征价格模 型 ，就房地产税税基的批量估价进行实证分析，并利用比率分析对模型估计值的可靠性进行评估。 研究结果表明各项评估指标均理想，通过模型求取的估值可靠性很高，模型可以被应用和推广。 关键词 ：房地产税 ；特征价格；估价建模 ；多元对数回归；主成分分析 中图分类号 ：F293．3 文献标识码：A 如何确定房地产税 的税基?国际通行做法是 一 、 引言 按评估值计征 “。如何公平合理地确定大量房地 税基是一个税种最基本 的税制要素。房地产 产的评估值?房地产评估分为个案评估 (caseap— 保有性质税种的税基有原值 、净值、评估值等，在 praisa1)和批量评估 (Massappraisa1)。简单地说， 加拿大、美国、澳大利亚、德国等国家和地区主要 个案评估就是对某一宗房地产进行估价 ，批量评 以评估值作税基。在我 国，房产税 (1986年)在 估就是对大量的房地产一次性估价。批量评估技 设立之初，考虑到房地产市场还不发达、物权不清 术 由于其效率高、成本低 、一致性强等优越性更加 晰、评估力量薄弱等 国情，并没有 以评估值作税 适宜房地产课税性质的估价。 基，而是以计税余值或租金替代 ；土地方面则是以 国际估价协会 (InternationalAssociationofAs- 分等级的土地面积作为土地税的税基 。房地分离 sessingoffice，IAAO)对批量评估 的定义为：在给 是我国房地产保有税收的基本现状…。如今 ，房地 定时间，使用标准方法 ，采用共 同的数据 ，考虑统 产业已成为我 国最重要的支柱性产业 ，房地产 已 计检验，对一系列房地产进行评估的过程。一般情 高度商品化， 《物权法》的出台使得产权制度更加 况下，批量评估需要应用计算机辅助批量评估系 清晰，房地产登记正趋于完善。在这种新的现实背 统 (ComputerAssistedMassAppraisal，CAMA)。这 景下，老的房地产保有税收呈现出税制设计不合 是一个 以大量房地产特征数据为基础 ，以 自动评 理、税负不公 、征管不便等诸多问题，为此 ，党的 估模型 (AutomatedValuationModel，AVM)为核 十八届三中全会明确提 出要 “加快房地产税立法 心的计算机软件系统，其核心是建立估价模型 。 并适时推进改革” 。 因此，本文提出基于主成分分析和对数 回归分析 收稿 日期 ：2015—0l一25 作者简介 ：杨杉 (1983一)，女 ，成都人 ，四川大学锦城学院讲师，四川大学商学院博士研究生，研究方向：计量经 济学、管理科学；邓科 (1983一)，本文通讯作者，男，成都人，四川大学数学学院副教授 ，研究方向：