羊木镇综合体房地产项目可行性研究报告.doc

目 录 第1章 总 论 4 1.1. 项目背景与概况 4 1.2. 主要技术经济指标 13 1.3. 问题与建议 13 第2章 项目投资环境与市场研究 14 2.1. 投资环境分析 14 2.2. 区域房地产市场分析 24 2.3. 销售预测 53 2.4. 营销策略 57 第3章 建设规模与项目开发条件 60 3.1. 建设规模 60 3.2. 项目概况现状 60 3.3. 项目建设条件 62 第4章 建筑方案 69 4.1. 设计依据 69 4.2. 项目设计主题和开发理念 69 4.3. 项目总体规划方案 71 4.4. 建筑设计 73 4.5. 结构设计 74 4.6. 给排水设计 75 第5章 节能节水措施 76 5.1. 设计依据 76 5.2. 建筑部分节能设计 76 第6章 环境影响评价 77 6.1. 编制依据 77 6.2. 环境现状 77 6.3. 项目建设对环境的影响 78 6.4. 环境保护措施 78 第7章 劳动卫生与消防 80 7.1. 指导思想 80 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 80 7.3. 消防设计 81 第8章 组织机构与人力资源配置 83 8.1. 组织机构 83 8.2. 人力资源配置 84 第9章 项目实施进度 84 9.1. 项目开发期 84 9.2. 项目实施进度安排 84 9.3. 项目实施过程控制措施 84 第10章 项目招投标 86 10.1. 工程项目招标投标概述 86 10.2. 工程项目招标投标因素分析 87 10.3. 招标依据 90 10.4. 招标范围 90 10.5. 招标方式 91 第11章 投资估算与资金筹措 91 11.1. 投资估算 91 11.2. 资金筹措 92 第12章 财务评价 93 12.1. 项目评估依据 93 12.2. 财务评价基础数据的选择 93 12.3. 财务评价 94 12.4. 不确定性分析 94 第13章 社会评价 95 13.1. 项目对社会的影响分析 95 13.2. 风险分析 97 13.3. 社会评价结论 98 第14章 研究结论与建议 98 14.1. 可行性研究结论 98 14.2. 建议 98 总 论 项目背景与概况 1、项目名称： 羊木水香房地产开发建设项目 2、承办单位概况 单位名称：广元鼎诚置业有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金：1,000万元人民币 单位住所：广元市朝天区羊木镇 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：庞则水 3、可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议； 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 《城市房地产开发经营管理条例》； 《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对羊木小城镇综合体建设项目的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 1、是城镇发展的需要 羊木水乡建设项目拟在广元市朝天区羊木镇投建，该址处于广元市朝天区羊木镇中心最繁华地段，是商贸黄金地带。与羊木水乡紧邻的羊木镇政府、羊木镇中学“等已相继建成并投入使用。世界各国的城市发展经验表明，工业化和城市化是一个相互影响、相互推动的发展过程。对中国而言，在发展模式、城乡差距、收入水平的悬殊、形成城乡分离、城乡二元化结构。加之城乡发展在完成产业结构转变时，却未完成就业结构、空间结构和生存方式的转变。1979年改革开放以来，小城镇得到了迅速的恢复和发展。80年代小城镇数量增加，规模扩大，社会功能趋于完善,对周围社区的辐射力、吸引力和综合服务能力显著提高。宏观布局方面有的地区形成比较合理的小城镇体系，为小城镇的发展开拓了一条崭新的道路。但是，中国现有的小城镇绝大多数都是历史上自发形成的，虽有某种自然的合理性，同时也存在一定的盲目性和不平衡性。小城镇的建设又缺乏科学规划和管理产生一系列问题，诸如，小城镇的数量较多，规模较小，多数小城镇发展水平较低，功能不够完善，许多地区小城镇的分布不均衡，结构不合理等等。此外，资金不足，人才奇缺，土地浪费，环境污染，体制不合理，管理不完善等等，都严重地阻碍着小城镇的健康发展。在这个发展状况下，我们有必要、有责任重新思考、认识小城镇建设理论和实践。小城镇建设是小城镇的各种要素的创立或组合以及一定区域内小城镇体系的设置、改造和发展的过程。立足于我国的国情和现有的城乡二元结构，陕西省中际国际城市发展研究院在长期研究钻研中，CUDI院院长、学者王超在《新农村建设中的小城镇发