城市江山项目营销企划案.doc

“昌龙.城市江山”项目企划案 目 录 一、项目概况 二、项目定位 1、SWOT分析 2、定位 三、产品策略 1、产品规划建议 2、产品竞争力打造 四、价格策略 1、价格制定依据 2、价格执行策略 五、竞争策略 六、销售推广 1、销售执行（销售节奏控制、销售周期安排） 2、广告推广（推广主题、营销道具组合、推广周期安排） 七、营销费用预算 房地产E网 / 范文吧 范文 项目概况 “昌龙·城市江山”位于重庆市经济技术开发区丹龙路A5地块，紧临白鹤路与南城西路交汇处，规划用地15.47亩，项目周边有学校、医院、农贸市场、银行、超市、餐饮、娱乐等生活配套设施，115路、819路、366路、361路、121路、828路、372路、304路、386路、364路、962路、903路等多条路线均可通达本项目，可便利通达渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口、巴南区等本市各区市中心点。 项目总建筑面积42503㎡，其中住宅面积37791㎡，商用门面1096㎡，车库等其它部分面积3716㎡，每个商用门面面积在50—100㎡之间，住宅面积在65—130㎡之间，以两室两厅户型为主，三室两厅、四室两厅为辅。 项目经济技术指标： 总用地面积：10300㎡ 总建筑面积：42503.9㎡，其中住宅面积：37791.5㎡ 门面：1096㎡ 车库：2129.40㎡ 设备房：528㎡ 社区活动中心：299㎡ 公共开放空间：660㎡ 占地面积：2920㎡ 覆盖率：28.3% 容积率：4.13（含开放空间增加容积率0.13） 绿地率：32.6% 停车位：134个，其中地上65个，地下（中庭广场下）69个 项目定位 一、项目SWOT分析（核心竞争力） 优势S： 地段：位于经开区内，临“江山多骄”、“融侨半岛”，接鹅公岩大桥，具升值 潜力，是较为理想的居住区 2、交通：115路、819路、366路、361路、121路、828路、372路、304路、386路、364路、962路、903路等多条路线均可通达本项目，可便利通达渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口、巴南区等本市各区市中心点，交通便捷 3、景观资源：环境清幽，可观瑰丽长江，望南山美景，小区内有3000多㎡的中心绿化广场 4、规划优势：随着周边住宅项目的日趋增多，居住氛围将越加浓厚，配套设施将日趋完善 5、昌龙地产的品牌号召力 劣势W： 周边环境：工业区对生活环境的影响，两条交通干道的噪声污染 地块限制：地块较小，不便于规划 3、社区成熟度不高 机会O： 可填补区域市场内中小户型的市场空白 均价2400元/㎡，总价15万元左右的价格定位在区域市场内极具竞争力 消费者对“住在南岸”的日趋认同，在区域大盘（如融侨半岛、美堤雅筑）的宣传下，利于价格阻击战的进行 近年内政府拆迁力度的加强，增加了市场需求量 威胁T： 区域市场内大盘云集，竞争激烈 本案缺乏能够为受众快速识别的独特内在气质 总结： 通过分析可以看出，项目在产品规划和价格制定上具有一定优势，在周边大盘的虎视下，项目应在市场上迅速建立起形象识别体系，以单价低、总价低的价格优势引起目标消费群的关注，“短、平、快”地完成项目销售工作，避免销售时间拉长而造成同类产品的市场竞争。 二、项目定位 项目总体定位 “经济实用型生态小区”或“新都市普通版生态家园” 项目档次定位 区域市场内中高档品质、中档价位的花园小区 项目特色定位 现代风格的园林住宅小区 项目价格定位 全程均价为2400元/㎡（套内），总价15万元左右 项目目标消费群定位 1、主力客户群 a、开发区内大中型企业、单位中高层干部、专业技术人员等； b、周边地区二次置业者、国有企事业单位离退休干部、卫生、文教人员等； c、区域市场内大量拆迁户 d、年龄在25—45岁之间、收入水平较高且工作稳定的中、青年白领职业者、 南岸和经开区的青年公务员。 2、次要客户群 a、南坪其他区域的居民 b、南岸以外如九龙坡、巴南区、杨家坪地区或市外流动人口置业者 3、潜在客户群 a、购买优质物业进行保值的投资者 b、有一定积蓄购房以作投资者 c、家庭需分割或用以度假或养老者 d、购买小户型的投资者 项目目标客户群消费分析； 1、影响营销的三个消费层次 投资者 使用者 经营者（商业用房） 2、各层次消费人群特征 a、购房者主要消费特征 工作、居家是否方便、服务是否完善，产品内容是否丰富，选择余地是否大，环境是否舒心。年龄25—60岁，家庭收入水平中上（人均月收入2000以上，家庭月收入4000以上）且呈上升趋势，生活稳定。注重生活的便捷、周边生活设施及健康休闲场所的完善。 客户群 年龄层 心理特征 青年 25——30岁 注重保持与外界紧密的接触，担心落后于他人