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城市江山项目营销企划案.doc
“昌龙.城市江山”项目企划案
目 录
一、项目概况
二、项目定位
1、SWOT分析
2、定位
三、产品策略
1、产品规划建议
2、产品竞争力打造
四、价格策略
1、价格制定依据
2、价格执行策略
五、竞争策略
六、销售推广
1、销售执行(销售节奏控制、销售周期安排)
2、广告推广(推广主题、营销道具组合、推广周期安排)
七、营销费用预算
房地产E网 / 范文吧 范文
项目概况
“昌龙·城市江山”位于重庆市经济技术开发区丹龙路A5地块,紧临白鹤路与南城西路交汇处,规划用地15.47亩,项目周边有学校、医院、农贸市场、银行、超市、餐饮、娱乐等生活配套设施,115路、819路、366路、361路、121路、828路、372路、304路、386路、364路、962路、903路等多条路线均可通达本项目,可便利通达渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口、巴南区等本市各区市中心点。
项目总建筑面积42503㎡,其中住宅面积37791㎡,商用门面1096㎡,车库等其它部分面积3716㎡,每个商用门面面积在50—100㎡之间,住宅面积在65—130㎡之间,以两室两厅户型为主,三室两厅、四室两厅为辅。
项目经济技术指标:
总用地面积:10300㎡
总建筑面积:42503.9㎡,其中住宅面积:37791.5㎡ 门面:1096㎡
车库:2129.40㎡ 设备房:528㎡
社区活动中心:299㎡ 公共开放空间:660㎡
占地面积:2920㎡
覆盖率:28.3%
容积率:4.13(含开放空间增加容积率0.13)
绿地率:32.6%
停车位:134个,其中地上65个,地下(中庭广场下)69个
项目定位
一、项目SWOT分析(核心竞争力)
优势S:
地段:位于经开区内,临“江山多骄”、“融侨半岛”,接鹅公岩大桥,具升值 潜力,是较为理想的居住区
2、交通:115路、819路、366路、361路、121路、828路、372路、304路、386路、364路、962路、903路等多条路线均可通达本项目,可便利通达渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口、巴南区等本市各区市中心点,交通便捷
3、景观资源:环境清幽,可观瑰丽长江,望南山美景,小区内有3000多㎡的中心绿化广场
4、规划优势:随着周边住宅项目的日趋增多,居住氛围将越加浓厚,配套设施将日趋完善
5、昌龙地产的品牌号召力
劣势W:
周边环境:工业区对生活环境的影响,两条交通干道的噪声污染
地块限制:地块较小,不便于规划
3、社区成熟度不高
机会O:
可填补区域市场内中小户型的市场空白
均价2400元/㎡,总价15万元左右的价格定位在区域市场内极具竞争力
消费者对“住在南岸”的日趋认同,在区域大盘(如融侨半岛、美堤雅筑)的宣传下,利于价格阻击战的进行
近年内政府拆迁力度的加强,增加了市场需求量
威胁T:
区域市场内大盘云集,竞争激烈
本案缺乏能够为受众快速识别的独特内在气质
总结:
通过分析可以看出,项目在产品规划和价格制定上具有一定优势,在周边大盘的虎视下,项目应在市场上迅速建立起形象识别体系,以单价低、总价低的价格优势引起目标消费群的关注,“短、平、快”地完成项目销售工作,避免销售时间拉长而造成同类产品的市场竞争。
二、项目定位
项目总体定位
“经济实用型生态小区”或“新都市普通版生态家园”
项目档次定位
区域市场内中高档品质、中档价位的花园小区
项目特色定位
现代风格的园林住宅小区
项目价格定位
全程均价为2400元/㎡(套内),总价15万元左右
项目目标消费群定位
1、主力客户群
a、开发区内大中型企业、单位中高层干部、专业技术人员等;
b、周边地区二次置业者、国有企事业单位离退休干部、卫生、文教人员等;
c、区域市场内大量拆迁户
d、年龄在25—45岁之间、收入水平较高且工作稳定的中、青年白领职业者、
南岸和经开区的青年公务员。
2、次要客户群
a、南坪其他区域的居民
b、南岸以外如九龙坡、巴南区、杨家坪地区或市外流动人口置业者
3、潜在客户群
a、购买优质物业进行保值的投资者
b、有一定积蓄购房以作投资者
c、家庭需分割或用以度假或养老者
d、购买小户型的投资者
项目目标客户群消费分析;
1、影响营销的三个消费层次
投资者
使用者
经营者(商业用房)
2、各层次消费人群特征
a、购房者主要消费特征
工作、居家是否方便、服务是否完善,产品内容是否丰富,选择余地是否大,环境是否舒心。年龄25—60岁,家庭收入水平中上(人均月收入2000以上,家庭月收入4000以上)且呈上升趋势,生活稳定。注重生活的便捷、周边生活设施及健康休闲场所的完善。
客户群 年龄层 心理特征
青年
25——30岁 注重保持与外界紧密的接触,担心落后于他人
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