房地产经济学房地产市场.pptVIP

住房消费市场的“过滤” 在1980年，低收入家庭处于点b的位置，中等收入家庭处于点d，高收入家庭处于点f。收入上升导致高收入家庭对住房消费的增加，他们搬到了1990年建成的新房子里(点g)。中等收入家庭搬进高收入家庭腾出的1980年建成的住房里(从点d到点e)，低收入家庭搬进中等收入家庭腾出的1970年建成的住房里(从点b到点c)。 假设在1980—1990年间三种收入群体的实际收入增加了。高收入家庭的期望住房服务数量增加到180，中等收入家庭增加到155，低收入家庭增加到130。该图表明1990年住宅市场的一种可能的安排。具有180单位服务的新住房为高收入家庭建造，所以他们从点f移动到点g。中等收入家庭住进由高收入家庭腾出的住房，从点d移动到点e(建于1980年的住房10年后提供155单位的住房服务)。低收入家庭住进由中等收入家庭腾出来的住房，从点b移动到点c。 第四节 房地产市场的空置与空置率 一、空置、空置率与自然空置率 空置：是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。 空置率：是指某一时点存量房屋空置面积占存量房屋总面积的比重，反映的是现有住房的利用状况。 空置期：是指房屋从开始处于空置状态到空置结束时所经历的时间。 自然空置率：是指不存在超额供给与需求，而租金处于长期均衡状态的空置率，也被称为合理空置率。 既保证买房者的充分选择权，又确保卖方有足够的投资积极性。 合理区间 5%-10% 二、中国房地产统计中的空置、空置率与空置期 空置：是指报告期末已竣工的商品房建设面积中尚未销售或出租的房屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面积。 空置率：是增量市场的空置率。 空置期：按空置时间进行了分组 （1）空置时间在1年以内（含1年）的为待销商品房； （2）空置时间在1年以上3年以内（含3年）的为滞销商品房； （3）空置时间在3年以上的为积压商品房。 三、通过闲置和过度需求模型分析房地产空置 P1 A P2 PE RF RA B R E P S (＄) G 0 C D F 闲置和过度需求模型 供给量 在P1的价格下，市场供给量为B，需求量为A，供给超过需求，实际交易量为A，总供给为R，空置房数量为AC； AB—称为非均衡空置，它是供给者在此价格下愿意出售或出租的房地产数量； BC—称为均衡空置，意味着即使在此价格下达到均衡，这部分土地也是空置的，它要求高于P1的价格才愿意出售或出租。 三、通过闲置和过度需求模型分析房地产空置 P1 A P2 PE RF RA B R E P S (＄) G 0 C D F 闲置和过度需求模型 供给量 在P2的价格下，市场供给量为F，需求量为E，供给小于需求，实际交易量为F，总供给为R，空置房数量为FG； FG—称为均衡空置，意味着即使在此价格下达到均衡，这部分土地也是空置的，它要求高于P2的价格才愿意出售或出租； 第五章 房地产市场 本章纲要 房地产市场概述 一 房地产市场的运行 二 房地产市场的含义与分类 房地产市场的基本特征 房地产市场的组成 房地产市场的运行机制 房地产市场的运行规律 房地产市场过滤规律 三 房地产梯度消费理论 房地产市场过滤理论 本章纲要 房地产市场的空置与空置率 四 空置、空置率与自然空置率 我国房地产空置、空置率与空置期 通过闲置和过度需求模型分析房地产空置 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的含义与分类 （一）房地产市场的含义 狭义的房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所，如房地产交易所、不动产交易所等； 1、买卖： 2、租赁： 3、抵押： 房地产权利人 他人 房屋所有权和土地使用权 转移 房地产出租人 承租人 房屋使用权和土地使用权 出租 支付租金 合同到期返还 抵押人 抵押权人 提供抵押担保 折价、变卖或拍卖 房地产为 抵押物 （一）房地产市场的含义 广义的房地产市场则是指在房地产流转过程中发生的一切经济关系的总和，包括房地产市场的主体、客体、运行机制、房地产市场模式等要素。 主体：主要参与者：使用者、供给者、管理者、各中介组织； 客体：房地产产品及其权属证书。 （二）房地产市场分类 第一，按房地产类型 住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场和其他房地产市场； 第二，按地域范围 国际性房地产市场、全国房地产市场、地区性房地产市场； 第三，按生产要素 土地市场、房地产金融市场、房地产劳动力市场。 第四，按市场运行层次 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 房地产开发商 或土地使用者 房地产消费者 房地产消费者 国家 出让 土地 出售、 出租 房地产 转让、 租赁 房地产 土地使用权