广州市上下九商圈综合发展市场调查报告——毕业设计.doc

毕业设计 广州市上下九商圈 综合发展市场调查报告 系 别：XXXXXX 专 业：房地产经营与估价 班 级： 姓 名： 学 号： 指导教师： 日 期： 摘 要 闻名遐迩的上下九商业街位于老城区西关，东起上下九路，西至第十甫西，横贯宝华路、文昌路，全长1200多米，全路段店铺林立、共有商店300多家，日客流量达60万次。荟萃了岭南文化中的岭南建筑文化、岭南饮食文化和岭南民俗风情。以其悠久的商业文化、独特的建筑文化、独具风味的饮食文化、浓郁的西关民族文化等深深地吸引广州本地人的光顾，更是外地游客的必去之地。 近年，对广州老城区——荔湾区老城改造计划，亦都逐步落实工作。对于位于荔湾区的城中心的上下九商圈，亦成为改造计划的一部分。 关键词： 图6投资客人群特征 4.2 现时投资情况 投资者的投资对象一次为衣物鞋类、饮食、玉器饰品、手机等电子产品，家用电器、图书、文具行业较少。经营面积近75%在30平方米左右，90%租金收入在10000元每平方米以下。 4.3 购买意向 70%左右的目的在衣物鞋类等方面，投资考虑因素依次为地段、价格、回报率高、配套齐全、经营特色等。在步行街商铺投资中，商铺总价在40万以下，面积在50平方米以下的较为受欢迎。 商铺配套需求依次为银行、停车场、货运中心、仓库和展示中心。楼层在3层以下，商铺价格在2~3米得交易被接受，物业管理的要求依次为统一办经营证照、统一缴交税费、产品特许经营。过八成的投资客希望物业管理价格在30元/平方米以下。 5 商铺租赁客群分析 5.1 人群特征 已婚的占75%以上，拥有自己的住房及私家车的占80% 图7 租赁客人群特征 5.2 现时经营情况 经营者的投资对象一次为衣物鞋类、饮食、玉器饰品、手机等电子产品，家用电器、图书、文具行业较少。经营面积近72%在30平方米左右，90%租金收入在10000元每平方米一下 5.3 购买意向 70%左右的目的在衣物鞋类等方面，投资考虑因素依次为地段、价格、回报率高、配套齐全、经营特色等。 较容易接受总价在50万以下，面积在50平方米以下的均过八成，56%接收租金在450元/平方米以下的商铺。 装修及经营免租期56%希望可延长一个月到两个月。 商铺配套需求依次为银行、停车场、货运中心、仓库和展示中心。楼层在3层以下，商铺价格在2~3米得交易被接受，物业管理的要求依次为统一代办经营证照、统一缴交税费、产品特许经营。过八成的投资客希望物业管理价格在25元/平方米以下。停车费80%认为合理，商铺装修要求简易装修的达85%，选择中央空调的占92%。 5.4 投资建议 投资者的商铺投资对象主要集中于衣物、鞋类以及一些穿着装饰，商场的功能划分可有所侧重，尤其商场销售可以此为功能。 受投资总金额的影响，投资者购买的商铺单位面积主要为50平方米以下。 广州衣食产业品市场辐射范围广，在商场销售、招租时赢扩大广告宣传的范围。 细划商场的功能分区 主导商铺面积为30~50平方米，可适当增加30平方米以下的小面积商铺的数量，以吸引小投资者的进驻，带旺商场销售气氛。 物业管理更贴近于商业，提供各种便利服务及设备 适当增加商场的免装修期和免租期 结束语 今年房地产市场全国性的遇冷，作为一二线城市的广州当然首当其冲，在房地产投资遇冷的这个局面，大部分的投资者都将购房的资金转入股市，在房地产投资资金的减少，更多的商家选择降价来维持企业的生命，因此，今年作为广州的一个繁荣的商业区，在这方面也是突出得非常明显，在这种情况下，整个市场都处于冷谈时期，因此就更加有必要调动上下九商圈的商业市场的发展了。 上下九路的街巷间保留着具有西关风情的老街名店、岭南特色的骑楼商市、宜人尺度的街巷空间，相对完整地保留着传统的城市格局，是广州传统城市街道生活的集中体现。随着上下九商业街步行化的逐步加强，传统街道功能进一步完善，在传统的公共空间中赋予了现代化的商业功能，使街道的历史生命得到延续。经过几年来沿街立面的整饰和不断的建设，步行街更显活力。 上下九旧城改造计划开展以来，上下九商圈一直取得很好的效果，一开始以缓解周边交通压力，从街道空间到步行街建筑，从普通的步行街到现在的上下九商业步行街文化广场，都让广州的老街坊有了新的认识，新的气象，在我们面前展示了文化及购物于一体的商业街区。 参 考 文 献 [1]中国城市规划协会.商业区与步行街[M].北京：中国建筑工业出版社，2000 [2]李宏宇.我国购物中心发展中存在的问题及对策[J].学术交流2006.（1） [3]李丽.现在商业建筑公共空间环境设计原则及发展方向[J].科技咨询.2007（3） [4