景湖时代花园项目评估分析报告.doc

景湖湾畔项目评估分析报告 项目概况 1、项目名称：景湖时代花园 2、开发企业：东莞市光大房地产开发有限公司 法定代表人：陈润光 地 址：东莞市南四环路景湖花园 注册资本：6000万元 3、项目地点：南城区四环路 4、项目基本状况： 规划总用地 平方 146768 总建筑面积 平方 456819 地上建筑面积 平方 272988 住宅建筑面积 平方 240489 沿街商铺 平方 42800 地下建筑面积 平方 173125 机动车总泊位 个 3592 容积率 1.86 建筑密度 ％ 24.22 绿地率 ％ 36.19 光大企业集团有限公司为了项目的整体性、可开发性、社会效益及经济效益，项目采取的是整体规划、统一征地、统一缴纳土地出让金，对项目进行分期开发，计划工期为三年。 东莞市投资环境和市场研究 2008年上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场居住需求成为市场主导，楼市快速回归理性。 （一）投资环境 1、上半年去全国经济运行情况良好。 国民经济仍保持平稳较快发展，朝着宏观调控预期的方向运行。主要特点如下：1、国内生产总值增幅有所回落，国民经济仍在平稳快速区间运行；2、夏收作物喜获丰收，工业生产增速减缓；3、投资稳定较快增长，消费保持快速增长；4、出口增速有所回落，进口增长加快；5、居民消费价格涨幅仍在高位，房屋销售价格继续上涨；6、财政收入持续快速增长，财政支出增加较多；7、货币供应量基本稳定，新增贷款有所增加。 2、人民币持续升值，出口增速放缓。 由于受美元持续贬值的影响，人民币升值加速，人民币升值直接导致出口商品价格优势削弱，进而影响出口增长，从促进经济增长的三家马车来看，今年上半年经济增速下降主要是由外需下降引起：投资增速和实际消费增速为较去年同期均有不同程度的增长；而以人民币计价的出口较去年同期有较大幅度的下降。今年1-5月，我国对外贸易进出口总值达10120.8亿美元，比去年同期（下同）增长26.2%比去年提前2个月突破万亿美元。其中出口5450.5亿美元，增长22.9%，回落4.9个百分点；进口4670.3亿美元，增长30.4%。累计实现贸易顺差780.2亿美元，比去年同期下降8.6%，净减少73.2亿美元。 3、东莞上半年经济运行情况总体良好，但经济增长有所回落。 投资增速放缓、消费旺盛、出口产品结构不断优化，整体上上半年全市经济发展相对平稳；家具、鞋产品等支柱产业出口受人民币升值、成本增加、出口退税率下调、加工贸易政策调整等多重不利因素影响放缓。 4、东莞政府贯彻落实产业转型战略，成绩显着。 2008年上半年，东莞市政府着力实施产业转型战略，通过颁布《东莞产业结构调整和转型升级试点工作方案》设立试点镇区和企业，设立市长奖褒奖创新企业，排查企业商标，大打名牌战略等一系列措施不断改善东莞投资硬软环境，招商引资成果显着，上半年累积引资超过200亿元，新进高新企业和项目有海王星辰华南总部、酷派软件公司、志鸿科技金融孵化中心、国际文化生态创意谷等，并计划继续加大招商引资力度，建立产业转移园及赴港招商等。 （二）土地市场 1、2008年土地供应情况 2008年上半年共计交易土地72宗，成交面积338.59万㎡，同比上升124.48%，上升幅度很大；总成交金额73.63亿元，同比上升51.07%。其中商住地块成交22宗，成交面积124.7万㎡，同比上升0.71%；成交金额为51.8亿元，同比上升10.20%；从成交土地的类型来看，08年上半年，土地成交以工业用地为主，占到总成交量的52.97%，商住用地占成交总量的36.83%。 从08年上半年总体的市场供应来看，供应面积、成交金额、宗地数量，都比07年同期有所增长，商住用地的供地宗数比07年上半年同期减少了37.14%，这说明08年政府大规模“开闸放地”，同时政府为了促进城市产业转型，加大了城市工业用地的供应。08年上半年，无论是供应，还是成交，工业用地都占到了最大的份额。 2、2008年土地成交情况 2008年上半年共计交易土地72宗，成交面积338.59万㎡，同比上升124.48%，上升幅度很大；总成交金额73.63亿元，同比上升51.07%。其中商住地块成交22宗，成交面积124.7万㎡，同比上升0.71%；成交金额为51.8亿元，同比上升10.20%；从成交土地的类型来看，08年上半年，土地成交以工业用地为主，占到总成交量的52.97%，商住用地占成交总量的36.83%。 从08年上半年总体的市场供应来看，供应面积、成交金额、宗地数量，都比07年