楼市步入新阶段：五大因素联合推动2007年房价暴涨已呈定局之势.pdfVIP

维普资讯 五大因素联合推动 2007年房价暴涨已呈定局之势 07年房价暴涨 已呈定局 。完其原因，综合起来有如下几个 原 因： 收人差距过大异化需求 当前的高房价遇到中国 “金字塔”型的收入分布状态 ，必 然导致 “金字塔”顶部的富人有能力购买多处住房 ，而底部的 低收入阶层买不起房，很长的一段时期内这种收入分配状态不 会改变。在一个房价不断上涨的市场 ，作为投资者的富人很少 关心房屋的租金状况 ，更多的是关心 自己持有的物业价格有没 有涨 ，即使房租没有上来，只要房价在涨，资产在增值，心理 l¨ _ 感觉仍会很好，而不管物业的价值是否被高估。 搂市宏调成 由于市场上很大比例的低收入阶层仍有强烈的住房需求， 房地产市场会在未来很长一段时间内显得供不应求，即使政府 增加供应一定数量的土地 ，开发成房屋，结果大部分还是被富 人 (包括一定的外国投资者)买去。因为在一个价格较高的房 地产市场上 ，低收入者的竞价能力远远低于富人。这样就会出 现有多少房子供应就有多少被富人买去的情况 ，低收入者永远 在市场竞价中处于劣势。 有人认为低收入者的住房应该靠政府的住房福利制度 (经 维普资讯 济适用房或廉租房等)解决。但是由于金字塔底部人群数量较 福 多，地方政府无法在短时期内划出数量足够多的土地 ，而且这 卡 样的经济适用房建设会大大降低地方政府的收益 ，类似于经济 智 适用房这样的保障性住房为什么断档 ，政府应该深思。 乐 城市发展战略失误促进地产飞速发展 过度发展大中城市 我国过度发展大中城市，忽视中小城市、卫星城的发展 ，城 市规划单一中心现象明显，即使出现数量有限的副中心或次中 心 ，还是无法有效分流城市中心人 口。 中国l3亿人 口中还有8亿左右农民，在未来的几十年内这 些人将陆续变为城里人，这些人进城后必然要衍生住宅需求。 因此 ，中国房地产市场至少还要发展2O年才能趋于饱和。当前 由于过多地发展了大城市 ，忽视了中小城市发展，这导致了大 城市房价飞涨 、而中小城市房价处在稳步上涨阶段。大城市集 中了全国最好的教育、医疗、商业、娱乐资源 ，而且近年来大 城市和中小城市的资源享有的差距似乎在拉大 ，这也就导致了 小城市的居民要往大城市涌 ，农民也要往小城市涌的潮汐现 象。 过度注重城市中心区 另一方面，在大城市的发展规划中，过多地注重城市中心 区的建设，而在其他次中心的建设上相对滞后，导致原有居民 不愿离开市中心，新的居民都涌向城市中心。这样必然导致城 市中心的房价迅速上涨。并且在城市道路规划建设没有跟上的 时候 ，一下子放开小汽车市场 ，城市交通十分拥挤，使得城市 居民更不愿意离开市中心，这样市中心的房价上涨速度更快。 维普资讯 一 般说来 ，城市发展会经历分散～一集中一一分散几个阶 段 ，也就是城市发展到一定阶段会出现逆城市化或者称为郊区 化。我国城市发展水平不一 ，有的中小城市仍需要集中，取得 规模效应。而另一些大城市、特大城市则急需分散 ，当然这种 分散并不是无 目的的扩散，而是要出现多个城市副中心、次中 心 ，以分散人流。当前很多大城市和特大城