XX年11月南京房地产市场报告绿城.docVIP

绿城11月市场报告 目 录 一、宏观房地产形势 1、全国房地产走势：楼市下行空间有限 2、区域市场：三大区域销量齐跳水 3、重点城市：北京房价高销量减 4、　房地产商：业绩下滑分化明显 二、当月楼市整体发展综述 1、总体供求概况：新政频出，效果缓慢释放，降价仍是王道 2、供求区域分布：江北支撑半边天 3、月度对比及趋势分析： 多重刺激，11月强劲上扬 4、当月住宅成交面积段分布 5、住宅成交价格段分布 6、全市土地市场 三、新政解读及行业动态 1、11.27央行下调利率108个基点 2、南京公积金贷款额度大幅上调：最高可贷30万 四、11月别墅市场概况 1、整体态势 2、11月份全市独立别墅成交情况分析 五、竞争性项目动态分析 1、竞争楼盘本月推案及销售情况 2、竞争项目当月广告表现 一、宏观房地产形势 1、全国房地产走势：楼市下行空间有限 2008年前三季度全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅自2007年11月以来趋缓。新建商品住宅价格环比，全国近10年来在8月份首次下降了0.1%，9月环比又下降了0.3%，有25个城市的环比均有下降。 房价4、　房地产商：业绩下滑分化明显 受国内外经济形势的影响，尽管2008年前三季度地产重点企业净利润同比上升了13%，但第三季度地产重点企业净利润同比下降了18.7%，在业绩整体下滑的同时，企业业绩分化比较明显。　　以万科为例，如此规模大、市场化运作能力强的企业，前三季度净利润保持了18.8%的增长，但第三季度净利润出现了13.4%的下滑，主要是因为企业对未来房地产发展持谨慎态度，采取更为谨慎的财务策略。 由于房地产公司特殊的会计制度，对于中小企业，一个季度的净利润并不能完全反映企业的经营状况，但对于大型企业来说，开发项目较多，结算时间比较均匀，所以第三季度业绩在很大程度上反映了企业的销售状况，同时也反映了企业的经营管理能力。行业在发展成熟，企业必然要遵守基本的经济规律，依据市场的情况调整策略，包括价格、产品以及开发量的控制等。 存量房暴增、业绩整体下滑，是面对此次严重的国内外经济形势，房地产企业必将出现的现象。 二、当月整体楼市发展综述 1、总体供求概况：淡季“镀金” 截至11月30日零点，南京商品房住宅共认购6149套，成交3825套，日均认购量突破200套。对比10月，本月商品房住宅认购上升近5成，成交量则上升5成多。而从最近3个月南京商品房住宅的销售曲线也可以看出，认购和成交量均呈现逐步上升的趋势。　　价格趋向理性，认购量则相应上升，再次说明南京楼市的刚性需求还是大量存在。这种情况与其他城市大为不同，如苏州、无锡，即使价格下拉，成交量仍然低迷。当然，11月销售数据的上升，与前段时间密集的多方位的组合型新政也不无关系。但目前，新政的主要作用还是体现在对人们心理预期的影响上。 2、需求区域分布：江北低价重拳出击，销售再创新高 江北板块的认购和成交量均远远超过了全市认购、成交量的1/3。　价格成为江北一枝独秀的最主要原因之一。11月初，曾经的桥北地王、今日的新兴楼盘——旭日爱上城开始销售，而低至3100元/平米的价格也制造出桥北楼盘中最大的诱惑力，认购第一天就超过200套。 年关临近，开发商付款压力与日俱增，楼盘销售回款压力也是箭在弦上，因此促销的力度也会越大，对购房者而言，正是选择出手的较好时机。 板块 城中 城东 城南 城北 河西 江宁 江北 仙西 认购（套） 424 238 510 300 617 1258 2429 83 成交（套） 168 157 273 134 490 490 1562 55 月度对比及趋势分析： 　11月认购6149套，环比增长46.9％，呈强劲回升势头。多重刺激政策的出台以及开发商实实在在的降价，使部分刚性需求走出观望。 4、当月住宅成交面积段分布 　 与10月份相比140平米以上的面积段占比增加十分明显，主要源于开发商对大户型滞销房源的强力促销优惠。100平米以下面积段占比保持稳定，100－120平米面积段占比下降明显，这一现象与开发商迎合市场需要的推盘策略相吻合。 10月分成交面积分布 面积段（m2） 80以下 80-100 100－120 121-140 140-160 160平米 比例（％） 11.33 28.36 23.43 15.3 7.06 14.5 11月分成交面积分布 面积段（m2） 80以下 80-100 100－120 121-140 140-160 160平米 比例（％） 11.58 28.57 18.09 14.28 10.63 16.84 5、住宅成交价格段分布 由于江北低价盘的迅速跑量，使4000以下价格段占比增加明显，相比之下江宁的成交份额大为减少，因而4000－6000价格段占比