浅谈我国房地产影响因素及未来发展趋势.docVIP

浅谈我国房地产影响因素及未来发展趋势 　　摘要：起步于二十世纪八十年代中期，房地产至今才发展二十多年的历史，在我国还是一个新兴的行业。本文对房地产行业进行了具体的分析，涉及到房地产业的特点、房地产业的影响因素和房地产的发展趋势。本文围绕这三点对房地产业进行细致的描述，希望通过分析，总结出当前我国房地产业的现状与发展趋势。 　　关键词：房地产 房价 政策 　　背景 　　起步于二十世纪八十年代中期，房地产至今才发展二十多年的历史，在我国还是一个新兴的行业。因此，无论从理论上看，还是从实际上看，房地产业都具有较大的发展潜力，是将来支撑国家经济的一大着力点。于是，许多地方政府都非常支持当地房地产业的发展，甚至将其经济增长的希望寄托于此，对当地房地产业给予大力的支持，最终形成了我国的房地产市场。 　　为房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动提供场所以及交易途径和形式的组合称作为房地产市场。这个市场的参与者包括房地产交易的当事者、房地产商品和服务组织机构等，这些要素与其他市场要素的相同点在于：决定着产业的发展和变化趋势，同时反映着该市场运行的各种现象。 　　一、房地产市场特点 　　房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，概括为以下几个方面： 　　1.市场供给的特点 　　房地产市场是属于供给弹性较小的市场，开发商在短时间内无法调整房地产的数量，使其供给并不是无限的，并不能够根据需求的多少急剧增加房地产的数量，具有一定的限制；其次，由于房地产的位置、交通、环境和档次等方面的差异，导致市场房地产供给的非同质性；加上土地的总体数量不变性和不可再生性，以及政府部门对房地产商的准入性具有一定的限制性，可能使得房地产市场成为我国最具垄断性的市场；加上房地产属于投入大、过程长的产业，需要资金雄厚的企业才有可能成为房地产供应商，因此，资金限制成为房地产行业进一步垄断的重要原因。 　　2.市场需求的特点 　　房产的需求者通常具有不同的目的，有些是用于自己住房，有些是用于经商，有些是用于公益事业等，出于不同的目的和设想，必将使得房地产的需求具有多样性。由于房地产是人类生存的物质基础之一，只有保证了物质基础，才能进行其他的生产生活活动。同时，购置房地产通常需要相对较强的支付能力，通常仅仅通过个人工资水平无法支付房屋全款，需要借助金融信贷支持房地产的购置，而金融信贷从开始到结束贯穿房地产交易的整个期间。 　　3.市场交易的特点 　　房地产市场交易的特点首先表现在房地产产权的交易，由于房地产是固定在某块土地之上的，不能像其他商品一样进行搬迁和移动，只能通过产权的交换进行流转和界定，因此这样的交易具有较其他商品交易更为复杂的法律流程和法律程序，在交易过程中，交易费用也随之升高；通常房地产需求商与供给商并不是直接面对面进行交易，而是通过某些特定的交易和服务机构，提供专业的代理服务，将房地产需求方和供给方联系起来，进行房地产市场的交易。 　　4.市场价格的特点 　　房地产价格通常受几大因素的影响，首先表现在市场综合水平，也就是城市的发展程度，越发达的城市，房价水平越高，例如北京和上海等；其次，由于房地产的地点固定性，其周围交通、环境、基础设施（如学校、医院等）也是影响房价的一大因素，交通便利、环境优美、空气清新以及基础设施完备的地方通常房价较同城其他各因素条件稍次的高；最后，由于土地的不可再生性，随着社会经济的不断发展，可利用的土地资源越来越少，而房屋的需求呈逐渐上升的趋势，促使着房价的进一步攀升。 　　二、影响房地产市场发展的社会经济因素 　　1.社会因素 　　房地产市场发展的社会因素主要体现在消费者的传统观念、人口数量及状态、家庭户数及规模等。消费者的消费观念主要体现在大家从舆论认识房价，而这种舆论通常是带有某种利益倾向的人群向消费者引导和灌输的有利于他们利益的诉求，并不能使人们完整和正确地认识房价的运动和变化方向；人口数量及状态决定了房地产消费者对房屋数量的需求，通常人口较多的国家房价更容易上涨，而房价相对更低的国家，其房价上涨程度更加温和，例如中国和美国之间的差异；家庭户数及规模是从微观的程度观察房地产需求者对房屋大小偏爱，家庭规模较大的通常需要购置面积更大的房屋用来满足一家人的基本物质需求，而家庭规模相对较小的对房屋面积大小的敏感程度更小，而对房价敏感程度更大。 　　2.经济因素 　　经济因素主要从国家或城市经济发展状况、家庭收入水平、物价水平、工资以及就业水平、房价租金比等因素考虑。一个国家或城市的经济发展状况