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厂区中的地产开发 　　城市化的过程离不开工业经济的发展，在新兴的城市以及在城市新兴的工业园区内，工业用地都占有极大的比重。在我国，伴随着中国经济的蓬勃发展和城市化建设速度的加快，现代化工业企业的需求也与日俱增。同时，随着时间的进程，原有的技术逐步被新技术所替代，旧的工业设施不断被遗弃或荒废。 　　在我国80年代，随着土地有偿使用制度的建立，城市区土地“退二进三”式功能置换，老工业基地转型，这三方面成为产业用地调整的主要推动力。大量的工业企业的迁移，导致很多土地与建筑等被遗留，简单的推平重建显然已经不能适应当代城市发展的要求。与自然文化遗产相比，工业遗产的价值长期被忽略。 　　大量的老厂房被遗弃或者荒废，使得大片的土地资源被浪费，而如今土地价值大幅度增长，那些被荒废的老厂区具有很大发展潜力的优势应该被重视，如何利用这些老厂区创造其应有的价值，是值得我们探讨的问题。 　　如今房地产热已经是人们耳熟能详的字眼，那么那些荒废的老厂区是否可以进行房地产开发，从而使得资源和利益达到最大化呢？ 　　对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。 　　房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（[1]或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。 　　法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 　　改革开放以后， 随着我国经济的快速增长，房地产行业成为国民经济的支柱产业，同时又是许多产业关联度很大的产业，它在社会经济生活中有着重大的作用。从目前市场情况看，房地产的销售量持续增长，商品房销售面积、销售额以及销售给个人的购房额持续上升，房价大幅攀升，第三，需求依然旺盛。 　　目前，地产开发主要分为商业地产和住宅地产两种类型。 　　商业地产已成为当今中国的地产热点。住宅地产是单一地产，属于房地产。商业地产是复合地产――地产与商业的复合，跨房地产业和商业。 　　商业地产是指发展商业用地，用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等地产形式，也包括百货商厦、购物街、批发市场、集贸市场、写字楼、统一服务型公寓等商业形式。商业地产具有很大的盈利空间，但是商业地产如果布局在厂区区域，则有一定的弊端。主要体现在区位商，商业地产是复合型地产，其区位涵义除指项目的具体地理空间 位之外，还应包含项目位置所处的社会、政治、经济、文化、教育等环境或背景因素。对商业地产而言，地产只是基础，商业才是关键。只有商业经营成功，商场才能出租或出售，商业地产开发才会产生收益。否则商业地产就成了无源之水、无本之木。商业地产的开发是“引凤筑巢”。商业地产必须先确定经营模式、入驻商家、资金来源，再根据主力店商家要求进行开发，以最大限度的降低开发风险。 　　商业地产投资开发是一个非常复杂的系统，参与多方，投资巨大，周期跨度长，行业跨度大。其本质上与单一产品生产经营追求利润最大化不同，这是一个追求综合价值最大化的系统工程，开发方需要对整个项目生命周期进行全过程的价值管理。 　　商业地产项目的选址有两个方面的含义和内容，一是有了比较明确的意向和具体的商业定位后选择具体的项目实施地址，另一方面也有可能直接针对地址选择合适的商业定位。商业选址需要同时关注时间和商业属性： 　　一、在地块附近，历史上有咩有形成特定的传统商业？这些商业的形态分布、走势格局如何？在实践中表明，地块所属地段的传统商业传统商业优势往往是众多商业地产成功的第一步；而且我们也知道，某些经营业态对传统地段的要求非常高，一旦偏离了该传统地段太远，失败的可能性就会变大。 　　二、城市交通政策或其他法律法规对该地块的商业的影响。城市的发展对该地块的未来影响如何。能否形成新的地理优势？ 　　三、该地区的人流量和区位格局适不适合。在项目的选择上怎样是它保持一个升值的空间？因为人流量的大小会影响到业态的选择，成熟住宅区与商业区、市区与郊区的商业地产规划完全是不同的。 　　商业地产的开发需要考虑更多地因素，对于老厂区来说或许它不是最好的选择，那么住宅地产是否可以作为厂区地产开发的首选？应该以哪种方式进行开