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经济适用住房回购、上市定价方法研究 　　[提要] 制定合理的经济适用房回购价和上市补价方法，对严把退出关，控制经济适用房投机谋利行为具有重要现实意义。本文在我国现行经济适用房管理办法框架下，参考国外典型国家、地区和城市经济适用房回购、上市定价方法，并结合我国实际，提出经济适用房回购价和上市补价参考定价方法，供政府相关部门决策参考。 　　关键词：经济适用住房；回购；上市；定价 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　收录日期：2014年7月20日 　　根据我国现行《经济适用住房管理办法》，经济适用房在5年有限产权期限内及期限满后有条件地实行回购和上市制度。政府回购经济适用房时，按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定回购价；购房人上市转让经济适用住房的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，或按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。具体回购价和上市补交土地收益等价款比例由地方政府确定。梳理国内实施经济适用房政策较早的北京、上海、深圳、杭州、武汉、宁波等代表城市现行经济适用房管理办法和有关经济适用住房回购、上市管理实施意见，发现对回购价和上市补交土地收益等价款的确定，绝大多数者尚未明确或有待细化。而随着国内许多城市内符合上市、回购条件的经济适用房项目逐渐增多，回购价和上市补价如何确定成为越来越多的经济适用房业主普遍关心的问题。由此，尽快制定和出台包含经济适用房回购价和上市补价方法等内容的实施办法，成为时下众多地方政府房管部门当务之急。 　　目前，对于经济适用房回购、上市定价方法问题的研究，国内学者鲜有涉及。现有相关代表性研究主要集中在经济适用房共有产权制度设立及共有产权比例和收益分配等方面。本文拟通过梳理国内外典型国家、地区和城市经济适用房回购、上市定价方法，并结合我国实际，研究提出适用不同条件下经济适用住房回购、上市定价方法，供地方政府制定当地经济适用住房回购价和上市补价方法作参考。 　　一、国内外经济适用房回购、上市定价方法分析 　　（一）香港。香港对置业资助计划下出售的居屋单位有转让限制。业主可以根据居屋单位由首次售出日起计算年限，满足相应条件下出售居屋单位： 　　1、首2年。居屋计划第24期甲或以前售出的居屋单位的业主以单位原来售价售回给房委会；对由2007年起出售的剩余居屋单位，房委会不予回购，业主必须先缴付补价给房委会，然后才可把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下政府回购价、业主补价计算方法为：回购价=原售价，补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。 　　2、第3～5年。居屋计划第24期甲或以前售出的居屋单位的业主可申请将单位回售给房委会，房委会若接受回售申请，则以单位回售申请时评定的市值扣除该单位购买时获得的折扣作为回购价。若房委会不接纳该单位的回售申请，业主可先缴付补价给房委会，然后把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让；对由2007年起出售的剩余居屋单位，房委会不予回购，业主必须先缴付补价给房委会，然后才可把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下政府回购价、业主补价计算方法为：回购价=补价时市值×原购买价/购入时市值，补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。 　　3、届满5年后。居屋业主可先缴付补价给房委会，然后把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下业主补价计算方法为：补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。 　　（二）新加坡。为解决老年退休屋主退休金不够用的问题，新加坡建屋局于2009年3月2日正式推行“屋契回购计划（LBS）”，并于次月1日起开始接受公民LBS申请。该计划让年长屋主在保留30年屋契后，把剩余年限的屋契卖回给建屋局，以得到一笔5，000元现金及每月领取的养老金，弥补每月所缺的养老金额。建屋局回购组屋价格为屋主剩余屋契的市场价值，该价款由建屋局直接拨入公积金终生入息计划，每月支付给屋主固定养老金。 　　屋主如需上市出售组屋，经建屋局资格审核合格后可与买方自由议定交易价格，买卖双方在向建屋局缴纳相关交易税费后签署买卖合同，建屋局予以产权变更确认，组屋上市交易完成。 　　（三）英国。英国住房保障工作由国会和住房协会主导。国会或住房协会对于在公开市场上买不起或租不起恰当满足其需求的住房（称之为可承受性住房）的人（称为国会或住房协会住房登记者）提供多种形式的资助。 　　在政府“低价住房所有权资助计划”下，住房登记者在公开市场上购买一手或二手可承受住房时（通常为二手房），政府资助25%房价，受助者支付剩余75%房价即可拥有所购可承受性住房100%产权。政府所资助的25%房款受法律押记保护，无论受助者日后何时出