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从商品房供求关系看房地产调控 　　商品房首先是一种商品，它的价格遵循商品价格的基本规律。同时，商品房又是一种特殊的商品，表现在它的稀缺性、区域性、受国家政策影响很大等方面。商品房价格由于多种因素共同作用形成，其中供求关系是最基本、最重要的因素。 　　商品房价格的快速上涨，带来很多问题，稳定房价也成为政府面临的重要工作之一。了解商品房供求关系，有利于找到更好控制房价上涨的方法。 　　一、商品房的独特性 　　1、稀缺性，土地是一种不可再生的资源，土地资源的稀缺、土地供应的有限性决定了商品房的稀缺性。 　　2、区域性，房地产的交易对象，土地、房屋是不可移动的，造成了某个地区的房地产市场在出现了供不应求或供过于求的状态时，无法通过其他地区调剂来达到市场平衡，这就是房地产市场的区域性。 　　3、受国家政策影响大。中国楼市说到底是政策市，政策对市场影响很大。 　　二、供求关系对商品房价格的影响 　　1、供求关系是影响价格的最直接最基本因素。供不应求，价格上涨，供过于求，价格下降。 　　2、供求关系是影响市场交易的主要动力，是决定成交价格的根本原因。当供应不变时，需求过旺，则的会呈现供不应求情况，导致房价上涨。 　　3、虽然影响价格变动的因素很多，比如地域、政策、成本等，甚至个人喜好、生活习俗等文化因素，都会对价格产生影响。但这些因素对商品价格的影响，最根本还都是通过改变商品的供求关系实现的。 　　4、各城市发展水平不平衡，贫富差距大，造就了供求关系的严重不平衡，发达地区，供远不应求，造成房价上涨，使其成为全国房价上涨的带动者。 　　三、从供求关系看房地产调控 　　1、商品房的供给 　　在我国，受到人多地少的国情限制，土地供应不足，导致商品房供应受到限制。尤其是北京、上海、广州等大城市与省会城市，由于受到耕地保护、城市规划、征地拆迁等限制，中心城区可利用土地越来越少，城市每年土地供应量新增部分很少，严重影响了城市的房屋供求平衡。 　　我们知道，最好平抑价格的方式是增加商品供应量，但对于商品房来说，由于它的稀缺性、区域性限制，大量增加土地供应量事实上很难实施。每年土地供应增加量不大，直接导致每年商品房供应量新增不多。所以控制房价首先解决的还是尽量增加土地供应量，其次是可以采取调整容积率，提高土地利用率，最后土地供应向普通商品房倾斜，增加普通商品房数量，增加小户型数量。 　　就供给来说，政府的增量调控还需要一定时间才能产生效果。专项财政资金注入和保障住房的建设，从纸面计划到彻底兑现，有个较长周期，在没有完全落地之前，这一举措所产生的心理效应可能远大于实际。 　　而且还要考虑供给环节中存在的市场失灵现状。这将对真实供给的顺畅性、规模化及结构优化造成一系列阻碍。有一些经济学者始终强调，尽量让房地产市场按市场规律自行运作。他们的依据是全世界的市场经验都可以证明，价格是调节供需的唯一有效杠杆。但这种理论在中国的市场里看不见，因为我们的供给实际上没有办法随价格杠杆起落或增减。比如，从全国到地方，都有年度土地利用计划。用地关把得紧，要报批，要审核，要限量，不会因为房地产价格高了，开发商就可以多要一点地。 　　供给始终没能有根本性改变，还与供给的无效性有关。本来数量就有限的土地入市之后，被卡在了开发建设环节，不能及时形成房屋供给。国土资源部近期在全国范围内清理闲置用地，查出来的结果足让人吓一跳。截至目前，今年中国房地产闲置土地2044宗，面积12.35万亩；别墅用地74宗，面积7836亩；保障性住房用地改变性质83宗，面积943亩；违法违规转让7宗，面积290.04亩。从闲置时间看，闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48%；闲置5年以上的地块共875宗，占31%。 　　大家从中不难发现，当前的供给环节面临的问题是多么严峻和复杂。若要理顺它，还需加以时日。不过有一点可以确信，土地的闲置和无效性利用，是完全可以避免的。挂牌拍出了多少地，职能部门可以通过备案管理，实时监控与追踪，超过期限，坚决收回，重新入市。至于说是不是可以放弃对于土地利用的计划约束，使之全面实现与市场经济对接互通，由价格杠杆来自行调节，这还需要更为充分和稳妥的讨论，形成一种新机制。比如土地部门的市场嗅觉能否敏锐些，手段更灵活些。 　　2、房屋需求的有效控制 　　目前我国处于城镇化进程中，购房需求多元化，有新增人口需求、拆迁需求等刚性需求，有改善需求，还有投资投机需求。在商品房供应不能大量增加时，控制房价一定要采取调整需求策略，保护首次自住性需求，延缓改善需求，遏制投资投机需求。近期调控迅速见效的一个重要原因是限购、限贷政策措施精准的打击了投资投机需求，有效的减少了购房需求，从控制了房价上涨。 　　在城镇化快速发展时期，居民自住房的需要持续增