商业地产实战演练要点.ppt

商业地产项目的策划 淘宝特卖/淘宝特卖商城 房地产策划的含义 指为了帮助投资者实现预期的房地产投资目标，在对市场做出详细的调研后，进行投资方向选择、目标市场定位、营销策略组合等一系列决策的投资咨询活动。 房地产策划的特征 地域性，系统性，前瞻性，市场性，创新性，操作性，多样性 淘宝特卖/淘宝特卖商城 目标市场定位策划 　项目资源分析评估（SWOT） 　项目竞争力分析（资源优势，品牌优势，产品优势） 　项目概念设计 　产品功能定位 淘宝特卖/淘宝特卖商城 淘宝特卖/淘宝特卖商城 不同类型商家要求：选址，楼层，面积 淘宝特卖/淘宝特卖商城 不同类型商家要求：选址，楼层，面积 淘宝特卖/淘宝特卖商城 不同类型商家要求：选址，楼层，面积 淘宝特卖/淘宝特卖商城 不同类型商家要求：选址，楼层，面积 淘宝特卖/淘宝特卖商城 娱乐休闲类租户的特点 既要与购物联系在一起，又要被布置在购物中心的一些次要位置 电影院租户的特点 营业时间比传统的零售商店要长，延长了购物中心的营业时间；在电影开场前和散场后，使顾客在购物中心内产生流动；支付的租金不高，大多采用合作分成的形式支付场地租金 淘宝特卖/淘宝特卖商城 餐饮类租户的特点 带来大量的销售额和顾客流量，充分聚集人气；需要厨房设施、单独的通道和清洁设施，带来经营管理的难题；产生设备维护、清洁和安全管理等难题 服装饰品类租户的特点 购物中心租金经营收益最主要的部分之一 淘宝特卖/淘宝特卖商城 珠宝类租户的特点 购物中心所有租户中每平方米销售额最高的租户之一 礼品类租户的特点 购物中心内最有活力、变化最快的主要租户之一 淘宝特卖/淘宝特卖商城 天河城广场业态布局 淘宝特卖/淘宝特卖商城 正佳广场业态布局 淘宝特卖/淘宝特卖商城 案例：中华广场1.32亿元/年整体租给海印集团 淘宝特卖/淘宝特卖商城 2009年8月1日，广东海印永业（集团）股份有限公司与广州兴盛房地产发展有限公司签署了《中华广场合作经营合同》，与广州兴盛房地产发展有限公司合作经营物业“中华广场”，合作及经营期限为14年，从2009年8月1日起至2023年7月31日止。该对外投资合作经营尚需提交公司股东大会批准。 公告显示，双方合作经营的物业总面积为5.83万平方米。经营期内第一年、第二年海印向兴盛每月支付合作经营费用人民币1100万元（业内估算，一年租金达到13200万元，每平方米月租金达到188元左右，属于市场中等水平）。从第三年开始合作经营费用在上一年度的基础上按3.25%的比例递增。 案例：中华广场1.32亿元/年整体租给海印集团 淘宝特卖/淘宝特卖商城 商业地产项目的招商 淘宝特卖/淘宝特卖商城 招商的核心属性 　应当引入一些什么商户 　这些商户的引入是否有利于实现整体战略目标 　应当通过什么手段实现招商 淘宝特卖/淘宝特卖商城 案例：中国首个动漫主题商城——广州动漫星城 淘宝特卖/淘宝特卖商城 案例：天河城百货与吉之岛的差异化经营策略 淘宝特卖/淘宝特卖商城 案例：天河城百货与吉之岛的差异化经营策略 淘宝特卖/淘宝特卖商城 案例：天河城广场招租的加速度 淘宝特卖/淘宝特卖商城 主力店优先招商的原因  　优化商场经营结构，便于统筹安排 　优先形成主力店招商号召力，促进招商绩效 　缩短招商时间，提高招商效率 淘宝特卖/淘宝特卖商城 房地产市场营销方式 （1）房地产开发经营企业自行完成 优点：易于控制项目实施过程，对项目的情况熟悉，节约代理费用。 缺点：要自己组织管理庞大的销售队伍，建立广泛的销售网络，增加管理的工作量。 （2）委托房地产经纪机构代理完成 房地产委托代理租售具有的优势：操作经验丰富，客户资源多，宣传渠道广，交易效率高。 营销方式选择的决定因素 营销项目的情况，房地产开发经营企业自身条件，市场特点 淘宝特卖/淘宝特卖商城 广州市内部分商业广场目前租金水平（单位：元/平方米·月） 以上为2009年5月收集到的不完全数据，仅供参考 淘宝特卖/淘宝特卖商城 房地产价格策略 定价目标：利润，市场占有率，稳定价格，维持经营 定价原则：价格浮动原则，反映市场供求原则，价值规律原则 淘宝特卖/淘宝特卖商城 房地产价格策略 定价方法： 成本导向定价法（以房地产产品成本作为定价基础） 需求导向定价法（以消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据） 竞争导向定价法（以市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格） 淘宝特卖/淘宝特卖商城 房地产价格策略 调价方法： 直接调整价格（基价，差价系数） 调整付款方式（付款时段，付款比例，价格差异） 淘宝特卖/淘宝特卖商城 租金缴纳方式 固定租金：指商场将固定面积