物业法规讲稿讲解.ppt

物业管理相关法律条例及规范性文件讲析 陈正辉 一、物业管理概况 公司是企业的组织形式，包括按行业组织的经营管理机构。它是指依法定程序设立，以赢利为目的具有独立的企业法人资格的经济组织。 物业管理企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。 物业公司大致有2种形式： 1、房地产开发企业的附属子公司或部门 这种附属于房地产开发企业的物业管理模式的特点： 1）能尽快把物业开发中的问题反映给开发企业，同时良好的服务也能促进售房。房地产开发企业因此将会增加利润，反过来可利用这些利润补偿到物业管理中。 2）因为物业管理部门是房地产开发企业的下级单位，而不是通过市场形成的平等的合同关系。因而在管理过程中，开发企业有干预管理的可能，束缚了物业管理的发展。　　 2、独立的物业管理公司 是专门为从事物业管理工作而注册的企业，它的专业化程度较高，具备专业化、企业化、社会化和经营性的特点。在我国物业管理企业中占绝大多数，是我国物业管理企业中的主要模式。 从根本性质上说，物业管理也是一种代理行为，因为物业管理是接受业主委托，替业主管理物业、服务业主。 对 物的管理，对人的服务 二、基本常识 1、物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 2、业主：物业的所有权人。 3、业主大会：在一个物业管理区域内，全体业主组成并参加的组织形式，共同决定区域内公共事务，包含物业服务。 4、业主委员会：在一个物业管理区域内，由业主大会推选出来的自治组织，代表、执行、监督业主大会决定的事项，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。 5、专项维修资金：包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。 6、物业服务内容 1）、房屋共用部位的维护和管理 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 2）、房屋共用设施设备及其 运行的维护和管理 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 3）、环境卫生 房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运、外墙清洗。 4）、保安 协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤等等，公共区域实施24小时保安护卫及公共秩序管理服务； 5）、交通秩序与车辆停放管理 6）、房屋装饰装修管理 按《房屋装饰装修管理协议》执行。 7）、提供个性化的服务： 商务、便民服务 有偿服务 社区建设和社区文化 三、“深圳市经济特区物业管理条例” 2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过。 （1994年6月18日，深圳第一次通过并颁布物业管理条例，也是全国第一个物业管理的法律性文件，2004年6月25第二次修改并颁布）。 1、物业管理的监督管理 行政主管部门负责物业管理的监督管理工作，履行职责 1）组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定； 2）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施； 3）指导、协调区政府物业管理行政主管部门以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作； 4）本条例规定的其他职责。 2、深圳市物业管理协会的职责及作用 是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。 建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。 特点：业必归会 3、业主大会和业主委员会 物业管理区域应当依法成立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。 1）、有效条件：业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。--------双过半 双过半的意义？（保证多方利益） 2）、票数：业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方