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任何收存和保管本论文各种版本的单位和个人，未经本 论文作者同意，不得将本论文转借他人并复制、抄录、拍照、 或以任何方式传播。否则，引起有碍作者著作权益之问题， 将可能承担法律责任。 房地产宏观调控之法律考察 摘要 本文研究的是房地产宏观调控的合法性问题。房地产宏观调控是房地产市场 的主旋律，影响房地产业的发展方向和房地产市场主体的权益，但对房地产宏观 调控的法律分析却很少。通过对2003年以来的房地产宏观调控政策的梳理和研 究，笔者认为我国的房地产宏观调控涉及众多政策制度，但颇具争议且影响较大 的调控政策主要集中在金融、税收、土地以及主体资格限制这四个方面。从形式 上来讲，房地产宏观调控虽然有法律、法规但大多数是政府发布的规范性法律文 件。由于规范性法律文件的出台没有法律和行政法规的制定程序严格，因此个别 宏观调控政策的合法性受到了质疑。有必要在法律上将宏观调控的性质界定清楚， 通过宪法和行政法的研究并结合房地产宏观调控的特征，笔者认为房地产宏观调 控是抽象行政行为，因此其合法性应该从主体、主体的权限范围、程序、内容和 形式等几个方面考虑。从这几个标准来看，我国近年来的房地产宏观调控在调控 主体、调控程序、调控内容和调控形式等方面是合法的，但个别政策在内容和形 式上还存在一定的问题，有的违反了法律保留，有的对民事主体的民事行为能力 进行了限制。因此，笔者建议：推动房地产宏观调控法治化，对调控的内容和调 控期限加强立法；建立房地产宏观调控的主体责任制度。 【关键词】房地产 宏观调控 合法性 法治化 目录 引言……………………………………………………………………………………………1 一、我国房地产调控政策回顾………………………………………………………………2 (一)房地产土地调控政策………………………………………………………………2 (二)房地产金融调控政策………………………………………………………………5 (三)房地产税收调控政策………………………………………………………………8 (四)房地产限购令……………………………………………………………………．10 二、宏观调控的合法性……………………………………………………………………．11 (一)宏观调控的概念和法律特征……………………………………………………．11 (二)宏观调控的性质…………………………………………………………………．13 (三)宏观调控合法性的构成要件……………………………………………………．16 1．主体适格……………………………………………………………………………“16 2．宏观调控权必须在法定权限范围内行使…………………………………………一18 3．宏观调控的内容要合法……………………………………………………………～18 4．宏观调控必须依照法定程序行使…………………………………………………“19 5．宏观调控的形式必须符合法律的规定……………………………………………一19 三、中国房地产调控政策的合法性分析…………………………………………………．20 (一)土地调控政策的分析……………………………………………………………．20 (二)金融调控政策的分析……………………………………………………………．21 (三)税收调控政策的分析……………………………………………………………．22 (四)限购令的分析……………………………………………………………………．26 四、房地产宏观调控的完善………………………………………………………………·28 (一)房地产宏观调控法治化…………………………………………………………．28 (二)房地产宏观调控主体责任制度的建立…………………………………………．28 结 论……………………………………………………………………………………………………………………30 参考文献……………………………………………………………………………………·31 致谢……………………………………………………………………………………………34 引言 房地产宏观调控作为房地产市场的主旋律，伴随着房地产市场的产生和发展。 近年来，随着房地产市场的发展，宏