保利拉斐庄园营销方案＂.ppt

高层客户策略 业户维系关系多样化，业主答谢常态化；如：每月举办业主生日会、业主答谢观影日、业主品鉴会。 多渠道加强客户拓展——适时加大老带新优惠，以及对老带新优惠进行包装。如：对保利老社区进行桁架设置，释放老带新优惠信息 现场杀客是王道-----贯穿全年的样板戏！ 客户维系方面，客户答谢方式多样化； 客户拓展方面，精准定位客户，通过各种渠道拓展客户。 高层促销策略 通过品牌营销，整合包装各项促销优惠，促销形式灵活化，主题化，分阶段有重点地开展主题式促销活动。 第一阶段（2-3月）：保利品牌开年促销第二阶段（4-5月）：拉菲收官献礼促销 第三阶段（6-8月）：拉菲清盘回馈促销 整合促销噱头，根据促销主题，分阶段推出，结合时节和大事件活动主题。 配合春节\五一等重要节点，对节日优惠进行包装释放； 针对个别产品，可以通过送家电\送物管费等形式，变相让利给客户； 优惠折扣的包装，应该成为2013年全年促销的一个常规手段。 高层促销策略 第一阶段（1-2月）：保利品牌开年促销 1、所有到访客户均可在现场抽取一次利是封， 内藏2元、5元、10元不等的金额； 2、定制具有收藏价值的保利拉菲限量版邮票，作为礼品赠送给客户，加深客户对项目的印象，提高客户收藏赠品的兴趣； 3、成交客户即送金蛇摆件或挂件。 “蛇年纳福” 第二阶段（4-5月）：拉菲收官献礼促销 通过送家电\送物管费等形式，变相让利给客户。 第三阶段（6-8月）：拉菲清盘回馈促销 一口价、特价形式促销。 高层促销策略 别墅推广策略 Chapter.5 立足于城中心的中高端别墅行列； 档次同比二环内联排别墅项目，成为城央社交别墅引领者； 开发商具备打造高端别墅的实力； 综合以上特质，通过项目准确的定位，后期产品的精雕细琢，现场氛围的营造，以及营销推广的包装，项目具备成为武汉中高端别墅引领者的机会。 城央正邸 唯此墅 别墅形象定位 邸：高级官员的住所（现多用于外交场合）：官～。府～。私～。 销售目标 Chapter.2 销售目标 2013年全年销售任务 8亿 销售套数约为 1000套 结合全年销售目标，通过推广来保证项目的持续快速走货， 这必定需要更有主题性、更有步骤性的营销推广， 换言之，更需要营销推广持续给力，在市场持续发出强有力的声音。 2013年1-12月（实际销售周期10个月，3-12月） 高层月均销售金额为0.55亿，套数为80套 别墅月均销售金额为0.14亿，销售套数为4套 全年推售压力巨大，营销的关键是如何实现项目的持续旺销，且实现产品价值的进一步提升。 货量盘点 销售目标制定依据 阶段去化 　 标准层 非标准层 户型 总套数 已售 剩余 去化率 待售金额 总套数 已售 剩余 去化率 74/76/78两房 626 554 72 88% 4680 89 4 85 4% 89两房 118 105 13 89% 975 18 1 17 6% 89/97/93三房 675 558 117 83% 9728 18 1 17 6% 125/128平四房 304 270 34 89% 3604 30 8 22 27% 合计 1723 1487 236 88% 18987 155 114 141 9% 后续供货 户型 总套数 占比 待售金额 76/78两房 296 44% 19240 93/95/97平三房 344 51% 27520 132平四房 34 5% 3808 合计 773 　 50568 根据货量盘点，现有加上待推货源（含别墅），总货值在11.25亿左右。按80%的完成率，足以保证2013年8亿任务的达成。 货量盘点 已售 待售 待售金额 别墅 24 110 38500 楼栋分布 户型 标准层 非标准层 楼栋分布 户型 标准层 非标准层 已售 待售 已售 待售 已售 待售 已售 待售 1号楼270套 87 68 0 0 0 7号楼136套 97 49 19 0 0 91 136 0 0 0 128 50 10 0 8 127 62 2 0 2 8号楼364套 93 3 108 0 9 2号楼134套 89 53 7 0 8 76 55 61 0 4 125 59 1 4 2 78 52 62 0 10 3号楼198套 89 59 3 0 3 9号楼136套 97 52 16 0 0 74 54 0 1 10 128 41 19 0 8 76 59 1 0 8 10号楼272套 132 0 32 0 2 4号楼134套 89 52 6 1 9 94 0 99 0 3 125 58 2 4 2 97 14 114 0 8 3号楼198套 89 60 2 0 3 11号楼351套 93 0 113 0 4 74 54 0 0 11 76 0 114