第六章房地产开发组织与管理1资料.ppt

情景花园洋房，每单元两户，每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体的室外空间，即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台；建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构，一层的两户中间设有单元门，一层的前中部凸出，里面设有门厅，外面设有阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园；二层的两户在中间有楼梯，在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台；三层的两户在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台；四层的两户在两边部退台，形成四层的景观露台；四层半在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台。该住宅容积率低，建筑密度接近普通多层住宅，居者与环境自然沟通，提高居住质量。 * 模式研究： 一、团队管理：保持狼心团队特征快速出击 　　在行业中，有“文科生万科、工科生中海、国防生保利”的说法，以速度制胜是保利地产的一大特点，向来保利“兵贵神速”的开发进度为行业所惊叹。这种速度与其领导者的军旅作风息息相关。 　　1、李彬海时代：18年从创业到壮大 　　2、“铁娘子”宋广菊继承军人DNA 二、开发模式：铸造业界传奇“保利速度”　 　　保利地产是一个年轻的上市公司，但它强大的爆发力和成长性让同行望而却步。2002年，保利地产进行股份制改造时，净利润仅有7000万，2009年上半年已超过13亿；2006年刚上市时，与一线房地产开发企业差距还很大，两年后即名列A股地产类上市公司前三甲。它用5年进入国内18个经济发达的大中城市，迅速建立全国性布局；上市3年，销售超过200亿，从地区公司做到全国第二。在地产行业已经形成赶超万科之势，一时风头无二。 　 　　1、保利崛起：蓄势待发，锻造惊人实力　 　　实力1：9年内出色完成全国跨越式发展 　　实力2：以量取胜，实现高速增长 　　2、保利地产3大生存密码　 　　密码1：产品与企业品牌相互促进的发展战略 　　密码2：四大融资渠道，助保利野蛮扩张 　　密码3：扩充弹药，丰富土地储备 三、“亮剑全国”发展战略决定企业新高度　 　　保利近两年市场占有率迅速提升的一个重要动力，是其全国化布局的基本完成并开始进入收获期。保利在进入的每一个城市深耕细作，要求区域公司“三年跻身五强，五年进入三强”，集团总部则给予充分的支援保障，在这样的指导思想下，保利各区域公司都能在较短时间内具备滚动开发、持续经营能力，市场份额不断攀升。 　　 三、“亮剑全国”发展战略决定企业新高度　 　　战略1：先加后乘的区域发展　 　　1、核心经济圈布局：分散投资风险 　　2、经济圈布局的背后：最大化城市价值 　　3、保利未来发展：扩大规模拓展相关行业 　　战略2：激进主义的资本运营　 　　1、资本运营模式：高负债率造就高增长 　　2、另辟融资蹊径：公司债券助保利开拓更广阔未来 　　3、资金短缺增发融资 　　战略3：绝对大胆的土地储备　 　　土地储备原则1：等量储备，快速扩张 　　土地储备原则2：保利拿地不拘一格 四、经营策略：聚合企业管理、品牌建设的力量　 　　1、企业管理：复制最适合自身的模式　 　　2、提升品牌：企业高速发展的催化剂　 　　3、中高端精品住宅、商业地产双剑合璧 （四）　龙湖——一切以客户为中心 企业素描： 企业名称：龙湖地产有限公司 　　成立时间：1994年 　　企业性质：香港联交所主板上市。 　　企业概况：龙湖地产有限公司，创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。 发展业绩：2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。2003、2005、2006、2009年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第 一名。2007年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。2008年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。2008、2009年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP10”、“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。2010、2011年入选中国房地产百强企业规模性TOP 10、稳健性TOP 10。2011年入选中国房地产百强企业综合实力TOP10。 模式研究： 一、团队管理——多元化职业管理团队 随着龙湖“区域聚焦”战略的实施和全国化扩张，龙湖一直在积极构建多元化职业管理团队。从外部引入中高层职业经理人，就是其中很重要的一步。在成功引入的60多名中高层管理人员中，既有同行业的，也有跨行业的；有来自民企、国企的，也有来自外企的；他们在地域分布上也呈现多元化的特点。越来越多的中高层职业经理人加入龙湖，并成