重庆北部区地块简要可研报告详解.ppt

舒适性与实用性俱佳的高层 舒适性 实用性 使用面积 80-100㎡ 具备完整 的居住功能 总价较低 同时满足 赠送率 较高的 小跃层 销售面积 40-70 赠送比例 40-60% 总价 30-45万 经济型 联排别墅 销售面积 120-200㎡ 室内赠送比例 30-40% 总价 100-200万 辅以 为使地块内产品产生巨大的差异化,故,产品组合主要倾向于跃层+联排别墅;如果选择跃层+洋房组合,则可能造成差异化不大,项目内部产品产生竞争的状况. 住宅户型配比: 面积 物业形态 赠送比例 实得面积 房型 (改造前) 配比 单价 总价 实得单价 40-50 跃层 40% 56-70 一房 15% 7000 28-35万 5000 50-60 50% 75-90 两房 20% 6800 35-40万 4500 60-70 60% 96-112 两房 35% 6500 40-45万 4000 120-150 联排别墅 30% 156-195 三房 5% 8500 110-130万 6500 150-180 35% 200-240 四房 12% 8000 120-140万 6000 180-200 40% 250-280 四房 8% 7800 140-160万 5500 200-250 40% 280-350 四房 5% 7500 160-190万 5300 物业形态配比: 物业形态 容积率 占地面积 建筑面积 产品比例 户均面积 户数 高层跃层 4 61936 247744 65% 56.5 3400 联排别墅 0.64 166397 106494 28% 186.5 540 社区商业 1 20000 20000 5% —— —— 其他配套 —— 5000 5952 2% —— —— 核心竞争力: 一、高层：低总价、高赠送，并同时兼顾舒适性 跃层产品的高得房率，不仅可抢占区域内高层产品的市场，更可与区域内的花园洋房一争高下，因为部分户型的实际得房面积，将达到花园洋房中间层的使用面积；此外，销售单价与实得单价均低于区域平均水品，将能够以极低的价格与同区域的同类产品形成竞争； 二、别墅：低总价，实用性极强，足以抗衡区域内同类产品 相对于重庆主城区内的市场，将有更低的总价，与区域内同类产品相比，具有更强的竞争力；同时，贴上的别墅标签，也将使更多的购房者，轻松一圆别墅梦想； 三、市场稀缺 目前，整个重庆市场的跃层产品极其稀少，在地块区域内，同类产品更是0的稀缺；而且从以往的市场看，低总价、高赠送的小跃层都具有良好的销量； 四、区域发展前景，投资价值飙升，将吸引其他区域的购房者购买 两江新区的飞速发展，同样将影响到地块所在位置的首关注程度，投资价值将得到全面的提升，特别对于地块产品的低总价、高赠送的产品，投资价值及空间，均相当的广阔。 热带风情园林景观 结合距离项目较近的“三亚湾水产市场”，可打造清新浓郁的热带风情中庭景观，且将中庭作为别墅组团的主要景观 引进幼儿园，完善教育配套 结合周边大量的厂区，以及较为匮乏的教育配套，引进较为知名的幼儿园，同时继续与二外合作，以解决业主子女的就学问题 多业态商业及星级会所 多业态商业社区商业配套，独立解决业主基本生活配套问题，同时打造别墅组团星级会所，全面提升生活品质； 其它竞争力 客户群定位 1、现居住区：北部新区（出口加工区）、回兴片区 辐射江北、渝北、南岸、渝中，及寸滩片区 2、居住需求：自住70%，投资30%。 3、年龄结构：高层：25-35岁、别墅：30-45岁 4、客户来源： 高层 1）对价格敏感的中低层白领，主要集中在江北、渝北。 2）西政、川外教师。 3）出口加工区、两江新区附近的工业园中层管理人员。 4）区县客户，主要集中在重庆以北的区县客户，如涪陵、万州、长寿等区县。 5）外地投资客。 别墅 1）出口加工区、寸滩港区、两江新区附近的工业园高层管理人员。 2）出口加工区内小型企业企业主。 3）中等偏高收入的中高层白领人士，主要集中在江北、渝北、南岸、渝中区。 5、收入水平：高层：3000-6000元/月；别墅：30-50万/年 6、能承受的总价：高层：35-50万元；别墅：100-200万元 7、需求的房间：高层：两房、三房 8、客户购房最关心因素：价格 销售周期预测 高层 1、周边区域内，高层产品销售速度约为7500㎡/月（套内） 2、与本项目产品最为接近的朗润园销售速度则达到了14000㎡/月 3、本项目高层产品可销售面积约为193240㎡ 考虑到本项目位置较为偏僻，所处环境有一定影响，且周边配套尚不齐全 预计销售速度约为11000㎡/月 通过我们成功的“派单模式”以及