八里桥项目初步可行性分析要点.doc

济南市槐荫区八里桥项目初步可行性分析 一、项目概况 1.1地理位置及交通状况地处交通状况 交通方面，本，并在附近有一个停靠站，将对本的构成一个有利的支撑。地块资源及周边配套 资源周边配套 地块总占地282.7亩，东临南北主干道纬十二路，北面是堤口蔬菜批发市场，西面是钢材市场仓库，南临八里桥村，再往南200米即是胶济铁路线。 规划指标如下： 规划总用地 188500 m2（283亩） 净用地 180000 m2（270亩） 规划道路用地 8500 m2 容积率（总） 2.16 地上容积率 1.80 规划建筑面积（总） 389000 m2 地上建筑面积 324500 m2 住宅建筑面积 309500 m2 公建建筑面积 15000 m2 地下建筑面积 64500m2 建筑密度 小于20% 绿地率 大于35% 停车率 大于65% 地块规划有12班小学和6班幼儿园各一处。 从志成公司提供的项目规划图来看，地上物业类型比例如下： 物业类型 建筑面积 所占比例 多层住宅 52300 m2 16% 小高层住宅 204600 m2 63% 高层住宅 52600 m2 16% 商业 10100 m2 3% 公建 4900 m2 2% 项目地上规划容积率高达1.8，从规划物业形态来看，小高层、高层建筑所占比例高达79%，将大大提高产品的建筑成本，尤其是高层建筑，其市场抗性较大，对我们的销售不利。 1.4土地手续情况 八里桥地块2004年8月30日由济南市政府批复给山东志成投资建设股份有限公司（济政土字[2004]509号文），已经签订土地协议出让手续，当时协议地块容积率1.3，协议价格约28万/亩；但是土地出让金没有交齐全； 2004年底，志成投资公司与顺驰签订合作协议，开发该项目。 经过努力，志成公司于2005年11月14日取得该项目建设用地规划许可证，将地块的容积率调整至地上1.8，地下0.7；（其中0.69公顷土地规划指标需要另行确定）。 如果我们与其合作，需要面临以下几方面的问题： 土地出让金的补缴；容积率由1.3调整至1.8，必然需要补交土地出让金；据了解，要补交土地出让金，就需要济南市国土资源局对该地块价格重新进行评估，按照评估价的40%缴纳土地出让金； 地块内部地块二0.69公顷土地需要与周围用地统一规划，规划指标需要另行确定，而国土资源局则要求整个地块指标确定后，评估补缴土地出让金，然后统一办理国有土地使用权证，对项目办理土地证的时间有一定影响； 地块二是否已经收储，收储难度如何，对项目的推进有较大影响； 二、济南市房地产运行状况及区域市场分析 2.1济南市房地产运行状况简介 济南市房地产经过近几年的发展，市场逐渐成熟，已经步入了一个稳定增长的阶段。 东部：此区域有济南最浓郁的文化区、济南CID科技街、东部风景名胜区、东部新城和东部产业带，这里活跃着济南市最繁荣的房地产市场；特别是随着“奥体中心”和市政府东迁的号角越吹越响，房地产开发也如火如荼，“名士豪庭”、“中润世纪城二期”、“银座花园”、“燕山新区A区”、省直机关经济适用房等等，该区域已经成为济南市房地产开发的一个热点区域。 南部：健康的生态环境和靓丽的自然风光构筑了南部的主要特色。这里有闻名遐迩的千佛山，还有济南市的第一氧吧——植物园。这是济南的水脉、绿肺所在，南部开发受控制，土地资源更加稀缺。房地产市场在政策、法规、城市规划的夹缝中生长。但是，随着“阳光舜城”、“伟东新都”、“天泰太阳树”等项目的后续面积开发，特别是超级大盘“鲁能领秀城项目”的火热登场，使得南部的房地产开发也逐渐走热。 西部：此区域原工厂较多，像水泥厂、机床厂、锅炉厂等，现众多工厂破产或迁走，留下亟待改善修建场景。区域经济水平、生活水平、消费水平比较落后，生活配套极不完善、不成熟，住宅市场零星发展。随着经十路的建设，阳光100、新世界阳光花园、莱钢凯旋新城的进驻，西部住宅市场价值已经迅速提升。 北部：长途汽车站和火车站两大交通枢纽 115494 挂牌 住宅、商业 住宅2.4 商业2.0 天业地产 27720万元 2005-P004 会展中心西北，工业南路以北，崇华路以东 45381 挂牌 商业 地上3.3 地下1.1 将军集团 8170万元 2005-G011 济南市天82号?27871 挂牌?商业服务不大于3.5,地2.6 山东齐鲁鞋城有限责任公司 ??7315万元2005-G012 济南市市84号和9号?68264.4 挂牌 ?住宅及配套公建地块一：??地上2.5地块二：于1.3, 28350万元 华夏金色阳光花园 纬十二路和堤口路交汇处 华夏海龙房地产 多层小高层 11.5万m2 3950元/ m2 期房，主体封顶 齐鲁花园 堤口路98号 齐鲁置业 多