世联-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议详解.ppt

南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告? 我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素。 基本点一 ：项目整体开发原则回顾 本项目以低成本运作、风险控制为前提 本项目以投资和重复置业为主要动因 本项目以强势营销作为保证 产品分布 关于启动期产品和价格回顾 —— 关于建筑单体回顾 各种类型及相应特点 对比： 南京市同类物业价格 对比： 江宁地区楼盘热销户型 2. 平层的入户花园 启动期产品主力户型面积 项目展示模式借鉴 目的： 吸引眼球 截留江宁客户 直接引起看房者的兴趣 建筑（1） 细部设计建议 氛围营造 2. 会 所 前广场 会所 中心庭院 样板房区 功能 一层为展示区，洽谈区和签约区等，洽谈区可以与茶楼或咖啡厅相结合 二楼为会所的一些配套设施，主要包括健身房、娱乐室、桌球、乒乓球、棋牌室，餐厅 建议规模：建为两层，总建筑面积为1000平米 展示中心靠近花园部分为透明玻璃， 可以站在售楼中心中直接看到后面的精致园林和泳池，远观样板房区。 作用：增大通透感，增加会所的视野范围 入口及大堂现代气派，体现物业形象。 3.中心庭院 前广场 会所 样板房区 中心庭院 特点：小而精致 建议规模：占地800平米 包含三个方面的内容： 1.和样板房配套的园林 2 小型泳池 3.儿童娱乐设施 园林 儿童娱乐设施 景致 小型泳池 功能：展示配套和园林 4、样板房区 位置：在中心庭院后面，预留样板房区，在这里每一期推出的产品都进行展示， 规模：在启动期展示阶段作出8-10套别墅产品，建议建筑面积为2000-2500平米 要 求 建造与装修质量： 客户选择住宅的同时是在选择一种生活，因此，样板房的设计、建造与装修质量必须保证，这是项目成功开发的关键； 容积率： 为了保证展示效果，建议包括中心园林配套后计算容积率为0.5－0.6 前广场 会所 中心庭院 样板房区 亮点三：道路和导示系统 外围导示系统： 广告牌 路旗 城界界定 形象墙 区内导示系统 —— 备注：具体放置地点在营销报告中加以诠释 3-4 19 分期规模 物业类型 时间轴 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高层 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、house 首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。 万M2 第二期 多层 House 天鹅堡 纯水岸 天鹅堡 纯水岸 首期配置：会所 波托菲诺开发进程表 “以小博大”模式： 划定区域，极尽展示 社区优势展示到位 启动模式 模式三：以小博大 典型案例：万科四季花城、星河湾、F.天下 适用范围： 一举奠定大盘气势 突破区域，迅速建立社区形象 理论基础： ——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求 适应于城市中心房价高，中收入阶层对房价的承受力弱，但又重视产品品质和居住环境以及生活氛围 开放式商业街 社区环境 特色产品 万科品牌 城郊结合部 离深圳主城区30分钟车程 与主城区房价差2000元 市中心中收入阶层 万科四季花城 评点 举措 项目发展背景特征 案例 可借鉴因素： 商业街与住宅区有机融合 四季花城 每期套数均价值：641套 启动配置：300米花城商业街 每期开发均值：7.57万m2 启动规模：7.64万m2 8.84 4.25 分期规模 物业类型 时间轴 1999年 2000初 2000-10 2001-10 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期 第六期 9.16 2002-5 2002-9 2001-5 7.64 9.13 8.39 5.58 多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅 首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。 万M2 万科四季花城开发进程表 价格走势 4100 4800 3800 3950 3900 3300 3600 首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务 “以点带面” “以小博大” “画饼”模式 低成本营销手法，比较适用成熟区域 体验经济的萌芽状态 地产营销初始阶段的产物 结论： 立足本项目的“基本点”本项目适合的模式为：“以小博大”的启动模式 以展