世联月沈阳沈北苏家屯项目定位及发展策略研究P重点.ppt

【于洪新城板块】衔接铁西滑翔老城区，浑河北岸新宜居地，具有一定的城市感，项目多为刚改类项目，客户多是被迫外溢客户 板块概况： 于洪新城位于沈阳市区西南，城市二、三环之间，规划面积25.18平方公里，南临浑河，仙女河贯穿东西，以水环境为主的生态要素极为丰富，是沈阳浑河“银带”的重要区域。仙女河两岸117公顷生态绿地和浑河境内500多公顷的滩地资源构成特色鲜明的城市生态景观。紧邻沈阳浑河。 区域鸟瞰： 区域竞争： 于洪新城在售楼盘10家，均价5812元/平米 区域 典型楼盘 均价 成交套数 成交金额 于洪新城 碧桂园·银河城 9152 221 3.5亿元 恒大绿洲 5952 484 2.1亿元 2012第一季度区域销冠 滑翔 于洪新城 新丰·新未来 永盛·水调歌头 宏发·英里 碧桂园·银河城 恒大绿洲 【苏家屯关联区域市场扫描】 【苏家屯、会展板块】区域配套趋于完善，区域性价比吸引大量客户 区域综述： 苏家屯、会展中心板块近几年发展迅速，苏家屯的“会展经济轴”和以浑河商务城和临空国际城组成的“双核心引擎”正在引导着这个板块的蜕变。 南京南街将重点围绕在沈阳国际展览中心发展国际展览、国际贸易、商务会议、酒店餐饮、高端居住等高端会展经济。如今以沈阳国际会展中心为核心的会展商务经济已初见雏形，会展经济前景无限看好。 而苏家屯作为沈阳经济区新型城镇化示范区，更是在蓄势腾飞 该板块内项目多是主打性价比的项目，借势大浑南规划利好，达成销量领跑。 区域 典型楼盘 均价 成交套数 成交金额 苏家屯、会展中心 奥园国际城 5632 645 3.0亿元 碧桂园凤凰城 4753 212 1亿元 恒大·名都 5979 143 1亿元 2012第一季度区域销冠 【苏家屯区域市场扫描】 苏家屯区域商品房成交量占沈阳整体的成交份额逐年稳步走高，证明目前区域市场稳步上升期 【苏家屯区域市场扫描】 苏家屯区域商品房成交价格稳步上升，2011年达到4900元/平米，但在沈阳仍属价值洼地 【苏家屯区域市场扫描】 苏家屯区域市场2011年和2008年一样，区域受到整个行业不利因素影响，供销比过大，市场存量放大。 2007-2011年苏家屯区与商品房供销 预计苏家屯未来市场走势较为平稳，其成交量所占沈阳整体市场份额会稳步提升，价格会在5000元左右，而2012、2013年，区域市场可能再次迎来供销比值为1的时代. 【苏家屯区域市场扫描】 区域内板块细分：会展板块、苏家屯城区板块 会展板块 苏家屯城区板块 【苏家屯区域市场扫描】 会展板块项目众多，规模体量均属中上等，物业类别覆盖全面，产品线覆盖范围较广 郡原美村 华府丹郡 奥园国际城 北国奥林匹克花园 泰盈十里锦城 未来域 恒大名都 庆大香格经典 葡醍十二院 长堤湾 米拉经典 香醇波尔多 奥园会展广场 唯美尚品 【苏家屯区域市场扫描】 项目名名称、 占面/建面（万㎡） 容积率 物业类型 面积区间 主力面积 奥园会展广场 142.0/22.0 5.96 高层 55-139 80 奥园国际城 60.0/273.0 1.98 别墅 240-380 280 高层 65-190 110 恒大名都 35.0/112.0 3.2 高层 100-175 140 泰盈·十里锦城 26.0/62.0 1.7 多层 100-140 120 高层 78-121 100 华府丹郡 24.5/78.2 3.2 高层 35-121 80 满荣国际新城 16.6/25.0 1.5 多层 40-110 90 长堤湾 15.0/45.0 3 洋房 100-160 130 高层 32-100 80 香醇波尔多 15.0/28.0 1.7 洋房 100-190 150 多层 87-100 90 小高 50-70 60 米拉晶典 14.0/10.0 0.7 别墅 180-270 230 洋房 90-160 130 北国·奥林匹克花园 11.7/20.1 1.5 多层洋房 90-150 130 高层 120 120 唯美尚品 9.7/15.0 1.54 多层洋房 100-170 140 12层小高 100 100 庆大·香格经典 9.6/28.0 2.5 洋房 160-328 240 高层 70-128 90 未来域 9.5/18.5 1.75 多层 54-136 100 小高 68-104 80 君海 朗郡 6.6/ 13.2 2 多层（5栋） —— —— 小高（17栋） 32-135 80 郡原美村1期 6.3/10.4 1.07 多层 60-128 100 高层 70-90 80 葡醍·十二院 6.2/17.0 2 电梯多层 60—120 100 洋房 150—200 170 高层 60—120 80 板块内80%项目占地面积