（企管）新时期北京城市边缘区空间结构优化重组与再开发.pptVIP

5.3 住宅郊区化与居住空间错位的对策 第一，加强道路交通系统的建设。居住与就业的空间协调是一个长期的发展工程，目前北京市的首要任务是要大力发展公共交通网络体系。北京作为一个人口过千万的高密度的大城市，大规模发展家庭小轿车是不可行的，轿车的普及需要有相应的道路空间和停车空间，北京城里根本没有那么多停车空间。 第二，在住宅郊区化过程中要避免形成大量功能单一、形式单调的“卧城” 结合住宅郊区化规划建设几个新的副中心，作为城市发展的增长点，把城市的部分功能组织迁到这些地区，形成若干独立而又有机联系的功能区和新城区，实现城市区域平衡发展。新城将承接中心城人口和职能疏散，引导新的产业集聚，带动区域整体发展，建成相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施完善的新城市地区。避免进一步的“摊大饼”式圈层蔓延，实现可持续发展。 第三，集约利用土地 美国郊区化过程中大规模蔓延的发展模式，对于中国，特别是发达地区，是必须坚决防止的; 要通过区域规划和城市规划，合理引导城市布局，避免旧城中心出现空心化和新区出现松散化建设； 郊区住宅建设置于严格的规划控制下，使之有序进行，避免形成单一功能的“睡城”。 第四，应该从整个大都市区的角度、从大区域角度来制定规划 在考虑郊区发展和住宅发展的时候，要注重不同区域（新区与城区、新区之间）不同部门（规划、城建、交通、教育、医疗、供水、环保等）不同对象（政府、社区、居民、企业）之间的联系与合作，注意不同因素（经济、文化、政治、政策、历史、生态等等）对郊区发展的影响。 鼓励企业、商业零售业、金融业、办公部门往郊区扩散，增加郊区的就业机会和服务能力。不能仅仅把郊区作为居住和休闲的场所，而应该作为综合的新兴产业基地、商业零售区、商贸办公区、居住区，作为城市新的增长点来规划建设。 3.1 沿公路环线呈同心圆向外扩展 住宅用地集中分布在二、三、四、五环周围，呈现明显的环状分布。 采集1992－2002年的1535个住宅出让样本中，在三－四环、四－五环的近郊区居住用地出让的样点占到总数的50％，造成了城市“摊大饼”式蔓延，但是密度相对比较高。低密度单体别墅所占比例很小。 图3 1992-2005年北京住宅用地出让样点分布图 3.2 沿快速交通干线呈扇面分布 住宅出让沿快速交通干线分布特征明显。其中表现最为明显的是机场高速路和京通快速路，1992－2005年住宅出让总数为352个和351个，其次是京昌高速路和石景山路。总体上是沿东北部、东部（机场高速路和京通快速路）、西北部、西部和北部（京昌高速路、石景山路和京汤路）呈扇面发展，以快速交通干线为廊道向郊外扩展。而东南部、南部及西南部扇面相对来说发展不够，整体布局是北部密集而南部相对较稀疏。 图4 1992－2005年住宅出让项目的扇面分布图 3.3 各类型住宅分布区域差异明显 别墅、公寓、写字楼（商住楼）、普通住宅（商品住宅）及经济适用房。 写字楼集中分布在城区和近郊区。 普通商品住宅集中分布在近郊区，占66％ 公寓同样集中分布在近郊区，占76％。 别墅的分布相对远离城区，五环外占83％ 经济适用房分布多集中在近郊相对位置比较差、土地价格比较低廉的地区。 图5 北京楼盘分布图（2003年秋） 住宅种类分布的区域差异反映了北京市出现由收入高低体现的社会阶层的居住隔离，高收入阶层集中居住在近郊高档住宅区或者交通方便、环境优美的较远地区，而低收入阶层则居住在交通不便，相对偏远的地区。 4、北京市住宅郊区化的动力机制 4.1城市化水平的不断提高与社会进步，使住宅郊区化成为必然 北京城市经济社会发展迅速发展，人口剧增，城市中心非常拥挤，市中心的部分居住区让位于能够提供更高地租的现代服务业，住宅的郊区化成为必然。 交通设施的改善为居住郊区化提供了可能。城市轻轨全线贯通，地铁八通线、五号线、四号线、十号线已陆续开通或开工。 人们生活水平的提高对住宅提出了更高的要求。 北京市道路交通网线图 2020年全市轨道交通示意图 4.2 旧城改造，促进住宅郊区化飞速发展 北京市城、近郊区共有危旧房4860万平方米。 在危房改造中加强古都风貌保护，在旧城内划定了30片历史文化保护区。旧城道路改扩建还将占用一部分土地。 危改区中的公建及配套设施构成成本提高，从而使大部分居民迁往了生活成本相对较低的郊区居住。 4.3 土地有偿使用制度的实施，地价梯度变化规律推动住宅郊区化 无偿划拨——有偿出让——公开拍卖 住宅的分布与地价关系密切，地价分布遵循距离衰减递变规律：离城市中心越远，地价越低；越接近城市中心区，地价越高。 寸土寸金城市中心区，宜发展高回报率的商业、金融业等第三产业，而地价相对较低的郊区（三－六环间）则成为住宅发展的集中分布带。 图6 北京市1992－2000年住宅出让毛地