（企管）高纬环球成都西南物流商业中心项目商业策划.pptVIP

-*- 序号 项目名称 星级 完工时间 房间套数 价格（标准间门市价） 使用者特征 1 蓉城映象酒店 4 2006 229 388（折扣价） 会议、旅游、商务、团体 2 欧艺酒店 准4 2005 31 108（折扣价） 商务 3 和润商务酒店 3 2006 69 312（折扣价） 旅游、商务 4 重庆小天鹅酒店 准3 2006 100 258（折扣价） 会议、团体 5 滴水琴大酒店 2 2007 66 165（折扣价） 散客 6 南美酒店 经济型 2005 60+ 120 散客 7 金龙酒店 经济型 2005 70 148 会议、散客 8 迎宾苑酒店 经济型 2006 58 100 散客 9 音凰假日温泉酒店 经济型 2006 88 158 会议、团体 10 缘福源酒店 经济型 2006 68 168 散客 11 海美伦酒店 经济型 2006 90 158 旅游、商务 12 天合酒店 经济型 2006 60+ 128 散客 13 凯美斯酒店 经济型 2007 60 130 旅游、商务 14 安逸158连锁酒店 经济型 2007 118 155 旅游、商务 15 汉密尔顿酒店 经济型 2007 49 188 旅游、商务 16 燕归来酒店 经济型 2007 58 158 散客、商务 17 如家快捷酒店 经济型 2008 103 169 旅游、商务 18 海珀香庭海上花 N/A 2009 N/A N/A N/A 19 红南港 4 2009 N/A N/A N/A 20 红牌楼广场 5 2010 N/A N/A N/A 21 金履国际 经济型 2008-12 N/A N/A N/A 区域酒店市场概况 -*- 酒店类型：商务型酒店 酒店档次：四星标准 建筑面积：2万平方米 房间套数：260套 房间价格：450元/晚 目标客群 到成都及项目周边出差办事的商旅散客； 到周边旅游的旅游散客和旅游团队； 商务客人比例在70％左右，其他类型客人占30％左右； 酒店定位 -*- 公　寓 -*- 物业类型 建筑面积 （平方米） 定位建议 酒店式公寓 （精装公寓） 2万 套数：300-400套 建筑类型：高层 装修标准：精装 产权：50年 户型建议： 主要以40-60平米小户型为主，配以70-90平米的户型（约占25-30％）； 降低总价和投资门槛；户型配置以小户型为主，为满足部分需求面积较大客户的要求，在设计上考虑以2个小户型为一组，这一组户型之间隔墙可灵活拆分组合。 目标客群： 房价上升后总价承受力弱的年轻白领； 满足外地工作人群的居住需求； 偏好便利生活的，包含入住便利和休闲消费便利； 讲究小资情调；主要年龄在25-35岁之间； 看重区域升值空间的投资客户； 特色建议： 低总价：控制户型面积来控制总价； 小面积大空间：简化不必要的功能空间，增加空间的宽敞感； 灵活性：空间组合的灵活型和使用的灵活性； 便利性：便利交通；精装修；可供选择的多样化服务；周边丰富的配套。 升值空间：作为居住热点区域，区域整体升值空间大于其他区域； 社区氛围：区别于市中心区独栋公寓，具有更好的社区氛围和小区景观； 租售策略：全部销售 开盘售价：8500-9000元/平 -*- -*- 问题六：财务测算？ 财务分析 -*- 结论 本项目为大型城市综合体 由大型时尚购物中心、高尚住宅、酒店，公寓和写字楼等多物业组成 区域稀缺大型城市综合体性项目 本项目物业类型丰富，物业功能全面； 本项目完全有机会成为一个新兴的区域副中心； -*- B1 1F 2F 3F 4F -*- B1 1F 2F 3F 4F -*- -*- B1 1F 2F 3F 4F -*- B1 1F 2F 3F 4F FASHION -*- B1 1F 2F 3F 4F -*- B1 1F 2F 3F 4F -*- B1 1F 2F 3F 4F -*- -*- -*- 业态构成及比例 从本项目业态配比来看，餐饮和休闲娱乐业态约占42％；时尚购物类业态占38％；其他功能型业态，如超市、电器，图书音像等约占20％； 品牌来源方面建议： 10-15％的品牌首次进入成都；如ZARA、HM、NEXT、CA、FOREVER21、PROMOD、QUIKSILVER、CK JEANS、优衣库、无印良品、华谊兄弟等 60-65％的品牌首次跨越一环线；如NOVO、阿迪达斯和耐克旗舰店等 70-75％的品牌首次跨越二环线； 业态 所占比例 餐饮 23% 休闲/娱乐/育教 19% 零售精品 38% 图书/音像/数码/电器 5% 超市及配套服务 15% 其他 1% 　合计 100% -*- 问题四：租金水平预测对本项目的可实现性？ 租金收入预测 租金及营业额可否实现的验证 -*