万科关于住宅及商业的定价模型分解.ppt

万科关于住宅及商业的定价模型 价格制定与价格检测 五、万科价格模型应用举例 …… 价格检验完成 均价是否达到要求 价格生成完成 基价输入 是 否 模型制定 各维度是否合理 是 调整因子附加 生成价格表 不同类型均价判断 楼层均价判断 最高最低价判断 经验判断 …… 否 各类附加值 策略附加 三、万科价格模型（商业版）——以城市花园城市1道为例 3、整体流程和对模型结果的修正 1、该模型的特点及优劣 （1）简单性：该模型将价格制定中的各类因素抽象化、数学化，且通过一个自变量的输入，生成所有房源的价格； （2）科学性：该模型将价格制定中影响价格的各类因素均加以考虑，并考虑了主要的特殊因素； （3）易用性：例如：调价只需要变动自变量…… （4）系统性：这是最重要的一点，通过对定价各类因素的系统化，避免定价的随意性； 使用中需要注意： （1）新盘新开的首次定价非常重要，需要从市场情况、客户心理、产品特点等方面对维度进行精心设置；并可能有一个调整和修正的过程； （2）对Pn的个别修正还是必要的； 四、万科价格模型的评价 2、进一步需要思考的问题 （1）维度的优化：对于不同的产品（高层、小高层、情景洋房、合院情景洋房、叠T、TH、集中商业、小区商业……）的维度的进一步优化； （2）不同产品之间的价格平衡； （3）产品线与价格的“梯队”问题； （4）如何准确发现和解读市场信号？尤其是作为该城