深圳东方都会写字楼租售方案初稿.pptVIP

产品定位 对办公面积需求大、具有人文气质的企业总部基地 Part 3 租售定价方案 挖掘项目价值 项目名称 片区 平均租金 平均售价 瑞思国际 黄贝岭 150 31072 国贸大厦 东门 110 31058 东乐大厦 湖贝 80 38396 鸿昌广场 湖贝 125 24916 项目周边各片区写字楼租售价格水平表 严格基于市场行情，最大程度挖掘项目价值，赢得利润。 项目周边各片区写字楼位置示意图 国贸大厦 东乐大厦 鸿昌广场 瑞思国际 项目所在位置 采用市场比较法推导出本项目市场平均租金价格为 108.9元/㎡ 项目租金定价 项目周边各片区写字楼租金价格水平表 比较因素 权重% 可类比项目 本项目 瑞思国际 国贸大厦 东乐大厦 鸿昌广场 整体区位 20 15 18 16 16 15 交通可达性 20 16 18 15 15 16 硬件设施 20 16 17 15 16 15 商务配套 15 12 15 13 13 12 建筑昭示性 10 6 8 6 7 5 景观 10 6 7 6 6 5 管理服务 5 4 5 3 4 3 合计 100 75 88 74 77 71 通过从以下要素进行比较，测算出本项目平均租金价格： 指标 参照项目 本项目 瑞思国际 国贸大厦 东乐大厦 鸿昌广场 外部合计权重值 75 88 74 77 71 租金价（平均值） 150 110 80 125 —— 外部权重值比例 113.75% 124.30% 107.10% 100% 100% 所占权重 10% 10% 20% 60% —— 权重均价 31.69 13.63 50.03 13.55 108.9 根据市场比较法推导出本项目市场平均租金价格约 108.9元/㎡ 基于当前市调的前置条件下，东方都会写字楼实际月收益为： 7785.42*108.9=847832.23元人民币。 [注]:此为毛利润，未扣减运营及招商成本。 * * * 东方都会1—3裙楼租售方案 Q房网商业运营中心·商业项目策划部 2016年5月 目录 BUSINESS CONTENTS 项目背景介绍 1 3 2 项目定位 租售定价方案 Part 1 项目背景介绍 1. 货币政策-央行连续放水，银行间流动性维持宽松 普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，增加资金流入，利于活跃楼市 2. 住房政策-允许将商业用房等按规定改建为租赁住房 实行购租并举，发展住房租赁市场，对于库存高企区域的商业性物业的去化有积极的促进作用 3. 税收政策-房地产业5月1日起实施营改增 5月1日起，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。 货币宽松、供给侧调整、营改增实施对商业办公物业的去化压力有起暖升温作用 国家政策解读 14年9月-15年9月一手写字楼预售面积走势图 2012-2015年深圳市写字楼总存量走势图 商业性办公物业用地供应情况——在未来的4-5年的时间里，深圳的新增项目有限，对于已建写字楼项目及市场库存的商业性办公物业而言属于中短期的利好 一手写字楼市场分析——在土地供应端放缓的情况下，年去化速度总体呈增长的趋势，将带动市场交易达到去库存目的 15年与16年一季度深圳仅出让2块商业服务业设施用地，商业面积仅35794.12㎡。14年商业性办公用地体量有效供给达100万㎡，因此15年的零供给并不会引起写字楼市场的供应紧张。12年至15年深圳写字楼总库存量历经了先高后低的过程，综合每年的新增供应量考虑，年去化速度总体呈增长的趋势，截止到16年一季度，深圳写字楼市场总存量为396万㎡，环比减少5.2%。 一手写字楼市场分析 2016年第一季度全市甲级写字楼回报率4.93%，罗湖区甲级写字楼回报率最高为5.6% 图：2015年3月-2016年3月二手写字楼成交面积（左）、均价（右）走势图 第一季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比上升1.1%至每平方米42845元，同比上涨10.7%；各区甲级写字楼售价均有上涨，其中罗湖区写字楼售价涨幅较大，上涨1.7%至人民币每平方米26718元。由于罗湖区作为传统商务区，配套成熟但售价较福田区低，致使需求旺盛，但供给有限，本季度售价上浮明显。 二手写字楼市场分析 商业性办公物业市场发展趋势： 深圳写字楼市场有补涨空间和投资价值，产业集聚将带动市场需求。 由于整个市场被看好的情况下，成交价有望往更高的趋势发展，后期写字楼租金售价将持续走高。 2016年一季度深圳的二手写字楼挂牌均价为42845元/平方米，罗湖区一季度环比上涨1.7%，为26718元/平方米，同比上涨7.3% 深圳写字楼租赁行情分析 2012年-2016年，深圳市写字楼整体租金均价增长了约20%左右 2013-2016甲级写字楼的租金增长35%左右 2016年一