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内控制度建设下房产租赁管理的强化策略探究 　　摘要：近年来，房产租赁市场的竞争非常激烈，如何提高房产租赁企业内控管理水平，加强房屋租赁管理至关重要。房屋资产取得成本高，其价值在企业资产总额中占有很大的比重，如果经营管理不善，将直接影响企业的资金流转和经营收益。因此，完善房产租赁企业内部管理，保护资产安全完整，促进经济效益提高是企业财务管理的重要环节之一。本文主要分析了企业房屋租赁管理面临的现状，进而提出具体化建议。 　　关键词：内控制度 房产租赁 管理 　　随着市场经济的快速发展，随着写字楼如雨后春笋般拔地而起，房产租赁市场竞争日益激烈，对房产租赁企业的内部管理提出了更高的要求，房产租赁企业必须加强内部控制，强化对房屋租赁业务的管理和财务控制，规避经营风险的发生，提高企业经营效益。 　　一、内控制度建设和房产租赁管理 　　在当前形势下，房产租赁企业应当根据内控管理的要求，对房屋资产租赁业务进行有效管理，在保证房屋资产安全的同时，实现经济效益最大化。房屋租赁管理是企业资产管理的重要内容，通过内控制度的建立健全，有利于保护企业资产安全完整，提高经营效率；有利于全面了解和及时掌握企业房屋资产的运行经营情况，为管理者提供及时、准确和有用的信息，做出客观正确的决策；有利于促进租赁业务操作运转有章可循，规范有序，保证管理流程的一贯性和持续性，提高管理水平，维护企业利益。 　　二、房产租赁中存在的问题 　　近年来，随着国内房地产行业的快速发展，虽然房产租赁企业整体管理水平有所提高，但实践中依然存在一些问题与不足，总结之，主要表现在以下几个方面： 　　（一）租金定价不规范 　　房屋的区位因素、交通因素、硬件因素、软件因素都将决定其租金定价，写字楼的招商政策、租赁面积大小、租赁时机、楼层高低也将影响其实际租金高低。如何制定合理的房产租赁单价成为一个非常重要的问题。有些房产租赁企业为了提高房产出租率，不考虑房产建设成本，随意降低租赁价格；也有些企业为关系户随意提供优惠，给企业带来损失。企业未成立租金定价小组对出租房屋进行租前市场调查和租金评估，未能在租金定价决策时充分考虑出租房屋的机会成本，没有统一租金标准，导致租金水平差异较大，租金定价决策存在片面性，不够客观合理。 　　（二）房产租赁财务监控系统缺失 　　由于财务信息化建设水平不高，财务监督控制系统尚处在发展阶段，租金单价审批、维护管理、统计分析等工作还停留在手工操作阶段，因此在相关的业务流程中无法达到内部控制执行的效果。部分单位信息化管理仅停留在会计电算化，每月电脑系统出具会计报表，而相关的房产租赁环节，包括：出租台账的建立、合同台账的维护、租金单价的审批、免租期的确定以及收楼流程等工作均未采用电脑信息化操作。房产租赁平均单价的计算、出租率的统计、租赁收入的汇总分析等均需另外操作。虽存在相关的业务流程制度，但由于实际工作中的手工作业，使得财务内控执行力度不够理想。而手工作业的弊端除了无法起到较为严谨的监控作用外，其工作效率也是极为低下的。 　　（三）房产租赁企业财务风险评估体系不完善 　　对于房产租赁企业来说，加强风险防范控制，重点是防范合同风险和欠租风险。从实践来看，房产租赁市场竞争激烈，部分房产租赁企业为招徕租客，提高出租率，没有实行租赁合同签订前的控制，对承租方没有进行必要的资信调查，捡到篮子里都是菜；同时急于签订租赁合同或者针对关系客户，在租赁押金、免租期、装修期等合同条款上作出重大让步，导致由于合同签订的不够严谨而产生无法按时收取租金，以及产生违约时无法取得合理弥补保障的风险，让企业处于非常被动的状态。 　　三、在内部控制下如何加强房产租赁管理 　　基于上述对当前房产租赁过程中存在的主要问题分析，笔者认为要加强房产租赁管理，可从以下几方面着手： 　　（一）加强房屋租赁各环节的有效管控 　　房屋租赁企业对于出租业务必须进行有效管理和控制，制定房屋出租管理细则，对房屋出租整个流程的各个环节，作出统一明确的规定，以防范违规行为的发生；明确各项物业的租金指导价格区间，避免租金定价的随意性。房屋租赁合同签订前的控制，是房屋出租业务风险控制的首要前提，企业应根据市场现实情况和房产的地段位置、面积大小、环境等综合要素，进行事先评判和估量，对承租者进行资信审查和风险评估。房屋出租必须经过必要的审批程序，规定填制统一的申请表，填写拟出租房屋建造时间、价值、面积、承租客户的基本信息及资信情况、出租价格、出租期限等信息，报经公司管理层审批，并经法人签字后方可出租。租赁合同签订前必须走合同会签流程，经公司相关部门、相关领导审批后方可签订。在房产租赁过程中，须统一合同文本，对租赁押金、免租期、装修期、租金增长等内容作出统一明确约定，以维护企业自身利益。 　　（二）