西安市城市综合体开发项目评价指标体系构建.docVIP

西安市城市综合体开发项目评价指标体系构建 　　摘 要：本文通过阐述评价指标体系构建的步骤，构建了西安市城市综合体项目的评价指标体系，即包含社会经济性、开发建设状况、环境条件这三个维度系统层，风险性、社会性、经济性、环保性、前期策划、方案设计、交通流线、政策及经济环境、区域及网络环境等九个要素层在内的41个指标。 　　关键词：城市综合体；评价；指标体系 　　一、评价指标体系的建立 　　对项目进行评价，第一步往往是建立评价指标体系，指标体系建立的恰当与否，直接影响着评价结果的准确性。评价指标体系的建立过程实质上是对所评价对象的一个高度概括，高度浓缩的过程，所选取的指标能够直接反映评价对象主要特征，因此这是一个循序渐进、由浅到深的过程。需要从众多评价指标中，通过一定的方法，结合项目本身的实际情况，选择最能反映项目本质，最能概括项目情况的关键因素[1]。 　　二、指标构建的步骤 　　对项目进行评价，指标体系的构建是第一步，选择的指标体系完整与否直接影响着项目的评价结果。构建完整的、能够准确表达项目实际的指标体系一方面需要遵循指标选取的原则，即全面性和代表性、层次性和代表性、动态和静态相结合、可行性和可比性，在此基础上还应遵循一定的顺序步骤[2-3]，总体来说，西安市城市综合体项目开发的评价指标体系的构建包括三个步骤： 　　（一）系统性分析。首先应该对西安市城市综合体项目开发有一个系统的认知和理解，厘清房地开发项目一般的流程，并了解每个流程对最终结果的影响，了解每个流程中重要的核心内容；厘清房地产开发项目评价的基本内容，房地产开发项目评价的注意事项，房地产开发项目评价中各个环节之间的联系等，在此基础上，结合西安市房地产项目实际情况，在整体把控的基础上，对评价指标体系有一个宏观的规划，从而对项目指标体系有一个清晰地、层次分明的框架体系。 　　（二）目标分解。目标分解的第一步是要明确西安市城市综合体开发项目评价的基本目标，这个目标的确立应当结合国内现阶段宏观经济及政治环境，同时结合西安市所处的社会现状。在确定了总体目标之后，将大的目标分解为几个具体的目标，然后根据这些具体的目标之间的逻辑关系制定详细的指标体系，形成西安市城市综合体开发项目评价的初始指标。 　　（三）确定指标体系。在确定了初步的指标后，应通过文献调研法、专家调查法等一系列分析方法，筛除相关性小的指标，同时补充遗漏的重要指标，然后反复论证，不断完善，最终形成西安市城市综合体开发项目评价的指标体系。 　　三、西安市城市综合体开发项目评价指标体系的拟定 　　本文以西安市城市综合体开发项目的基本特点为出发点，结合国内外相关研究的文献，进一步对文献的整理和分析从而提出西安市城市综合体开发项目评价拟定的指标体系，总共分为三个层次，分别是系统层、要素层、指标层，共41个指标。其中，系统层包含三个层面，分别是社会经济性、开发建设状况和环境条件。 　　社会经济性是指西安市城市综合体开发项目产生的社会经济效益情况，具体的又可以分为：风险性、社会性、经济性和环保性。风险性是指项目对风险的评估和认知能力，房地产项目由于其具有较长的建设期和较大的投入，因此面临着政策及经济等多方面的影响，往往会因为一项新政策的出台或者一项突发事件的产生，而使得整个项目面临停滞，因此可以说这是一个高风险的行业，因此，对于风险的认知、把控、评估等就显得格外重要；社会性是指项目对整个社会的贡献程度，项目的社会性是项目外延价值的一个表现，它体现着项目对社会核心价值观的呈现，项目对人民生活水平的提高的帮助，项目对城市发展的引擎等，项目的社会性是项目承担社会责任的一个直接表现，当代社会文化下，一个项目的成功与其对社会的贡献程度有着紧密的联系，社会性已经成为评价一个项目的重要指标；经济性是指项目所能产生的经济价值，在本文中的经济性特指项目由于其自身的开发经营而产生的预期收益。在市场经济体制下，经济性是衡量一个项目可行与否的核心指标，因为公司就是为了盈利，为了创造更多的资金流，公司只有保证了项目本身的盈利性才有可能在此基础上，考虑项目对社会产生的经济效益，因此本文将经济性作为指标体系的一个重要内容；环保性是指项目对环境的影响，在强调绿色建筑，强调节能建筑的大环境背景下，可持续、绿色、节能是一个项目必须要具备的特征，这包括项目在使用过程中是否对环境产生了较大污染，是否使用了绿色无污染的建筑材料以及项目的建成对整个城市环境及景观的影响等。 　　开发建设状况是指项目自身在项目生命周期的整体情况，结合西安市城市综合体开发项目的基本情况，本文将其具体的分为了三个要素层，分别是：前期策划、方案设计、交通流线。前期策划主要是指项目在开发建设前所做的项目定位、项目宣传以及项目招商情况等。前期策划是项目开发的第一步，这