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中小城市住宅小区物业管理现状研究 　　【摘要】房地产业的迅速发展，在很大程度上带动了物业行业的迅速发展。本文通过对通辽市物业管理行业现状的分析，并借此提出相应的解决对策，以帮助中小城市住宅小区物业管理更好地发展。 　　【关键词】通辽市；物业管理；住宅小区；服务质量 　　随着经济发展和城镇化进程的推进，中小城市人们对于城市住宅的需求大大增加，而住宅小区的物业管理日益成为人们对房地产综合价值评价的重要方面。 　　一、通辽市物业管理发展历程 　　（一）1999年开始引入物业管理模式 　　我国的物业管理的发展与我国的房改和住房商品化密切相关。随着商业房地产企业将目光转向二三线城市，通辽市的商品房逐步开始建设，由于商品房与原有的单位集资楼的管理模式存在着区别，1999年新型的物业管理模式逐渐在我市初现。 　　（二）1999-2012年是通辽市物业管理快速发展阶段 　　通辽市自1999年开始实行物业管理以来，得到了市委、市政府及相关部门的高度重视，十余年间通辽市的物业管理水平逐步提升，主要归功于以下几个方面：一是物业管理方面的法律法规不断健全，例如2006年颁布了《通辽市住宅小区物业管理办法》，2009年人大常委会通过了《关于加强主城区物业管理工作的决议》，《通辽市物业管理收费标准》等；二是相关物业管理体制不断健全，例如业主委员会制度，还有建立了专项维修资金制度，为小区物业公共部分维修和保养提供保障；三是政府监管力度逐渐加大，我市市委、市政府及相关部门高度重视，对物业管理公司的资质审核、服务质量等进行认真的考核，2012年，政府又开展了“物业管理年”活动。活动要求各物业管理公司要健全组织机构，完善配套政策制度；规范前期物业管理，开展物业管理市场调查，开展创优达标活动，培育优秀物业服务企业；开展住宅维修资金专项审计；积极推行缴费一卡通服务，推进旧住宅区综合整治，提高从业人员素质。此次“物业管理年”活动不仅提高了通辽市物业管理水平，也为我市向新型城市转变提供了方向。 　　目前全市共有居住物业面积2482.87万平方米，实施物业服务面积1787.50万平方米，专业物业服务覆盖率达到72%。本土物业管理企业达109家，其中一级资质的企业1家，三级4家，行业从业人员达5000多人。 　　二、通辽市住宅小区物业管理存在的问题 　　虽然通辽市物业管理行业几经波折逐渐走上了正规化发展的道路，但是由于其物业行业发展的时间还比较短，所以仍然不完善，存在着一些问题。 　　（一）收费难依然是物业管理企业发展的最大障碍 　　通辽市流行着一句话“物业难过三年”，也就是业主入住时需要缴纳三年物业费，过了三年后业主不愿再交物业费。物业管理企业收到的物业费越来越少，只有降低成本才能维持经营，降低成本的后果就是服务质量下降，于是业主对物业管理的服务不满意，从而不交物业费，最后恶性循环，只有倒闭或撤离该小区。 　　（二）“弃管楼”问题仍有待解决 　　通辽市的物业管理一直采取“谁开发谁管理”的经营模式，而由于房地产开发近年来利润丰厚，很多开发公司四处筹资广泛拿地进行建设，最后导致很多企业现金流断裂，烂尾楼、卖完房子卷款走人等连锁反应接连出现，比如2001年建成的巴黎之春小区就是由福建开发商开发的，开发商几年后撤走，该小区也随之弃管，最后不得不由政府指派其他物业公司接管；还有些企业重开发轻管理，为配合销售，随意设立物业管理公司，物业管理质量难以保证。据统计截止2010年，我市弃管楼达到1000多栋，虽然相关部门采取社区介入管理，由街道办事处负责收取卫生费以解决垃圾处理问题，但对于小区排污管道堵塞、楼道卫生、共有设施损毁等问题依然难以解决，也给社区管理带来不小的麻烦。 　　（三）业主委员会机制运行不规范 　　业主委员会是物业管理中的重要组成部分，通辽市已有253个小区成立了业主委员会，但有些小区业主委员会的成立未经过规范的程序，不是所有业主选举产生的，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主；另外有些小区虽然按规定成立了业主委员会，但没有具体执行职责，而是形式化成分比较多，未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。 　　（四）物业管理服务良莠不齐 　　碧桂园及希望物业的物业管理服务现在已经得到了通辽市民的认可，而其他住宅小区物业普遍存在着服务质量不高的问题，例如楼道打扫不干净，垃圾清理不及时，水电维修质量不高，小区绿化不好等问题。 　　三、通辽市住宅小区物业管理问题的成因分析 　　（一）收费标准不清 　　收费标准不清是导致收费难的重要原因之一。基本上通辽市大部分住宅小区都没有公布过收费项目和标准，有些小区即使有也多是一些过时的内容，形同虚设。物业费的不公开不透明现象直接牵扯到广大业主的切身利益，