租屋问题之分析.doc

租屋簽約前應注意事項： 確認租屋契約對造之對象： 此一事件對於出租人或承租人皆屬重要，此將影響未來租屋契約權利義務由誰負擔。尤其對承租人而言，出租人是否為二房東或者無權出租之人，將影響承租人是否能持續承租。 租金給付方式之確認： 建議採取匯款方式作為給付租金之方式，若無法採取此一方式，亦須讓房東簽收，以避免將來舉證是否付給租金之困擾。 核對身分證，並約定以戶籍做為書面通知地： 依照我國民法有關租賃之規定，包含終止租約、修繕等問題，契約當事人必須進行催告通知，但若無約定書面通知地，則往往將來皆無法完成合法通知之狀況，如此徒增困擾。 除租金應清楚載明於契約外，其他各項費用例如水電費、管理費、瓦斯費…等由何人負擔及負擔方式皆須明確約定： 在租屋上水、電、瓦斯等費用有些契約係包含於租金中，有些則係另外約定由房客另行支付，亦有係有房東與房客共同分離或數房客分離，因此必須在契約中明確約定相關費用如何支付，以避免日後發生爭議。此外房屋若位於公寓大廈中，或者社區設有社區管理委員會，則多會收取管理費，該費用應由何人給付亦必須約定清楚。 應明確記載租賃期限，並注意是否得任意終止租約之約定： 依我國民法之規定，對不定期租賃有若干關於終止之規定，但原則上得任意終止，因此為明確承租人之權益，建議應於契約中明白註明租賃期限。再者，坊間部分介紹租賃關係之書籍會建議出租人增訂得隨時終止租約之條款，由於該約定影響承租人之權益，因此於簽訂時必須注意是否有出租人得任意終止之條款。 確認押租金之給付金額及返還條件： 在租屋常態中，皆會約定承租人應給付一定金額之押金，而依土地法第98、99條規定，以現金為租賃之擔保者，其擔保之金額不得以超過二個月房屋租金之總額，且已交付之擔保金，超過上開限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。而押金一般係以現金給付之，因此依上開規定，應不得超過兩個月之租金總額。再者，租賃契約有時會就押租金之返還設定條件，例如約定在扣除積欠之費用或違約金後有剩餘時始返還之，由於押租金之返還往往係契約終止後發生爭議之所在，因此有關之契約條款應詳細閱讀確認。 確認發生訴訟時之管轄法院： 按我國民事訴訟法對於民事訴訟事件之管轄，原則上乃採取「以原就被」原則，也就是由被告往住所地之法院管轄，但亦允許當事人以合意決定管轄法院，因此在實務上房東常以方便之法院作為管轄法院，故承租人於訂約時對此亦應加以注意為是。 出租人之義務與權利 交付租賃義務─民法第423條 就房屋租賃而言，承租人承租房屋重在取得使用房屋之權利，因此於租賃契約成立後，出租人自須依約交付房屋供承租人使用，而且所交付之房屋亦須具備適於使用之狀態，且於契約存續期間皆必須具備該品質。 修繕義務─民法第429、430條 根據上述，由於出租人負有於租賃物契約存續中保持房屋合於約定使用之狀態的義務，因此若房屋出現瑕疵或毀損之狀況，則出租人自然負有修繕義務。 瑕疵擔保責任─民法第424、436、437條 承上，既然承租人所欲取得為對房屋使用之權利，因此出租人必須擔保承租人得依約定使用房屋，並且無第三人得對租屋主張權利，否則承租人得視情形要求出租人修繕、減少租金抑解除契約。 租金請求權 所謂租賃係指謂當事人約定，一方以物租與他人使用收益，他方支付租金之契約。因此出租人係將房屋租予承租人，承租人則必須支付租金，故出租人有向承租人請求給付租金之權利。 租賃債務擔保物權─民法第444~448條 房東就租賃契約所生之債權包括租金債權、損害賠償債權，對於承租人置於租屋內之物品者，有留置權，僅於已得請求之損害賠償及本期與之前未交之租金之限度內，得就留置物取償。 承租人之權益與義務 租金支付義務─民法第439~442條 如同前述，出租人得向承租人請求租金，因此承租人負有給付租金之義務。因此承租人若不依約給付租金時，出租人即可定相當期限，要求承租人於期限內給付，若逾期不為給付，出租人即可終止。但於房屋租賃，依法延付租金之總額，必須已達二個月之租金總額，始得終止契約。若租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 保管義務─民法第432~434條 由於在房屋租賃上承租人所取得者為房屋使用收益之權利，而且依法承租人於租賃關係終了後，亦負有返還租賃之責任，故民法要求承租人應妥善保管租賃物。也由於承租人負有保管租賃物之義務，因此承租人於發現房屋有需要修繕之情況時，也應即時通知出租人，否則若造成致出租人不能及時修繕者，應賠償出租人因此所生之損害。 租賃債務擔保義務─民法第444~448條 如前所述，房東就租賃契約所生之債權，若隨意取走，不僅房東之留置權並不消滅，租賃關係存續中，出租人亦可終止契約。 租賃權物化─民法第425、426條、第426條之一 經公證之不動產租賃契約且其期限未逾五年者，出租人於租賃物交付後，承租人